Le 27 janvier 1981, la SCI T., dont Mme B. est l'unique associée et gérante, a acquis un terrain qu'elle a donné en location, le 11 avril 1983, dans ...
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Contexte de l'affaire ¶
Le 27 janvier 1981, la SCI T., dont Mme B. est l'unique associée et gérante, a acquis un terrain qu'elle a donné en location, le 11 avril 1983, dans le cadre d'un bail à construction, à la SA R. Frères, pour une durée de 30 ans, à la condition que la celle-ci y édifie un bâtiment à usage industriel et commercial.
Le 5 avril 2013, la SCI T. a cédé à la SCI I., venant aux droits de la SA R Frères ce terrain ainsi que les constructions qui y ont été édifiées par la société preneuse, (un magasin de vente et d'exposition, un local de stockage et une aire de stationnement) dont elle était, le 31 mars 2013, devenue propriétaire sans indemnité à la fin du bail conformément aux stipulations de ce dernier, au prix de 1 100 000 € pour les constructions et de 420 000 € pour le terrain, (total de 1 520 000 €).
Pour la SCI T. :
- La cession du terrain était exonérée d'impôt sur les plus-values par application de l'abattement pour durée de détention (I de l'article 150 VC du CGI code général des impôts)
- La cession des constructions ne donne pas lieu à plus-value puisque le prix d'acquisition équivalait à leur valeur vénale à l'expiration du bail.
A la suite d'un contrôle de la SCI T. :
- L'administration, n'a pas remis en cause l'application de l'abattement pour durée de détention au terrain.
- Mais elle a estimé que la cession des constructions avait généré une plus-value de 769 034 €. Le prix d'acquisition de ces constructions devait être fixé au prix de revient lequel a été déterminé, sur la base des éléments fournis par la SA R Frères à 330 966 euros.
Mme B a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Grenoble, de prononcer la décharge des impositions auxquelles elle a été assujettie.
Le TA de Grenoble a rejeté sa demande.
Mme B a relevé appel du jugement.
Procédure devant la cour
Pour Mme B. :
- la SCI T n'a réalisé aucune plus-value lors de la cession, dès lors que la valeur vénale de ces constructions est nécessairement équivalente à leur prix de cession. Elle n'est demeurée propriétaire que quelques jours avant de les revendre, les constructions n'ont subi aucune plus-value dans l'intervalle ;
- Pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant.
- Le prix de vente et le prix d'acquisition sont d'un même montant, aucune plus-value ne peut être constatée.
Sur les conclusions à fin de décharge des impositions présentées à titre principal :
" I.-Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte (...) ".
Mme B. soutient que, compte tenu de la concomitance entre l'entrée des constructions dans le patrimoine de la SCI T à l'expiration du bail, et la vente, le prix d'acquisition de ces constructions doit être estimé à leur valeur vénale à la fin du bail, laquelle était nécessairement égale à leur prix de vente, fixé à 1 100 000 euros, si bien que la cession des constructions n'a généré aucune plus-value imposable.
Au terme du bail à construction, la SCI T est devenue propriétaire des constructions conformément aux stipulations du bail, sans versement d'une indemnité et après avoir consenti cette location à un loyer assez faible.
Ceci constituait la contrepartie à l'absence d'obligation de verser une indemnité pour accéder, à l'issue du bail, à la propriété des constructions.
Aucun élément du dossier ne permet d'estimer que le prix d'acquisition des constructions dont Mme B. est devenue propriétaire, devrait être évalué à leur valeur vénale au jour de l'entrée dans son patrimoine.
Aucun prix n'a été effectivement versé par la SCI T pour acquérir les biens
La réalisation de ces dernières, ainsi que la poursuite l'exploitation à des fins commerciales, « a nécessairement conféré au bien un surcroît de valeur vénale à la fin du bail. »
L'administration a estimé que la valeur de l'avantage supporté par le bailleur pouvait être évalué au montant des travaux effectués pour la construction des bâtiments édifiés.
Le coût de cette construction, tel qu'indiqué à l'administration s'est élevé à 330 966 €.
Ainsi, le prix de l'acquisition par la SCI T doit être fixé à ce montant.
Décide :
Article 1er : La requête de Mme B... est rejetée. (…)
Cour de cassation du , pourvoi n°Arrêt de la CAA de Lyon du 21 octobre 2021, n°19LY04132
Commentaire de LégiFiscal ¶
Dans cette affaire, il s’agit des modalités de détermination du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière d’un bien immobilier reçu par accession, suite, à bail à construction.
La date d’entrée dans le patrimoine ne suffit pas à elle seule, à définir le prix. Le dossier ne présente pas d’élément permettant d’estimer que le prix d’acquisition des constructions dont Mme B. est devenue propriétaire, devrait être évalué à leur valeur vénale au jour de l’entrée dans son patrimoine.