7 choses à savoir sur la loi Pinel

Actualité

La loi Pinel permet aux contribuables réalisant des investissements locatifs de bénéficier d'une réduction d'impôt. Voici quelques éléments à savoir sur cet avantage fiscal.   Quelle est la forme de ...

La loi Pinel permet aux contribuables réalisant des investissements locatifs de bénéficier d'une réduction d'impôt. Voici quelques éléments à savoir sur cet avantage fiscal.

Quelle est la forme de l'avantage fiscal ?

La loi Pinel est une réduction d'impôt qui vient directement diminuer l'impôt du

Ainsi, si le montant de l'impôt brut est de 10 000 euros et si le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt de 3000 euros, le montant de l'IR à payer sera de 10 000 – 3000 = 7000 euros.

La réduction d'impôt est égal à 12, 18 ou 21% de l'investissement réalisé selon la durée de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Elle est répartie sur 6, 9 ou 12 ans.

Quand le contribuable commence t'-il à bénéficier de l'avantage fiscal ?

La réduction d'impôt commence à s'appliquer au titre de l'année durant laquelle le fait générateur est intervenu.

La date du fait générateur à retenir est :

  • l'année d'acquisition pour les logements acquis neufs ou réhabilités,

  • l'année d'achèvement du logement pour les logements acquis en VEFA , pour les locaux que le contribuable transforme en logement ou pour les logements que le contribuable fait construire,

  • l'année d'achèvement des travaux pour les logements acquis en vue de leur réhabilitation,

  • la date de réalisation de la souscription pour les souscriptions de parts de SCPI.

Il y a toujours une année de décalage entre la date du fait générateur et l'année durant laquelle le contribuable bénéficie effectivement de l'avantage fiscal.

Ainsi, si un logement est achevé en 2016, la réduction d'impôt s'appliquera pour la première fois en 2017.

Quels sont les investissements éligibles ?

Les investissements suivants ouvrent droit à la réduction d'impôt :

  • les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement,

  • les logements que le contribuable fait construire,

  • les logements réhabilités ou acquis en vue de leur réhabilitation,

  • les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font l'objet de travaux de transformation en logement,

  • les logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf,

  • les souscriptions dans des SCPI réalisant des investissements éligibles

Quelle est la base de la réduction d'impôt ?

La réduction d'impôt est assise sur les montants suivants (elle sera déterminée en effectuant le produit entre ceux-ci et le taux susvisé) :

  • prix d'acquisition TTC + frais afférents à l'acquisition (frais de notaire, droits de mutation à titre onéreux...) pour les logements acquis neuf et en l'état future d'achèvement,

  • prix d'acquisition + frais d'acquisition + montant des travaux d'achèvement pour les immeubles acquis inachevés,

  • prix d'acquisition du terrain + prix payé pour la construction du logement, pour les immeubles que le contribuable fait construire,

  • prix d'acquisition du local + montant des travaux de transformation en logement, pour les locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logements,

  • prix d'acquisition + montant des travaux de réhabilitation pour les logements réhabilités.

Il y a t'il des plafonds à respecter ?

3 plafonds doivent être respectés.

Le premier concerne les ressources du locataire qui ne doivent pas excéder un certain montant (variant en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer fiscal).

Le deuxième est relatif au loyer facturé. Ainsi, le loyer par m2 ne peut excéder une certaine somme. La surface à prendre en considération est la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (balcon, loggia, buanderie..) prise dans la limite de 8 m2.

Enfin le troisième plafond concerne le montant de l'investissement ouvrant droit à réduction d'impôt. Celui-ci est ainsi plafonné à 300 000 euros par an et à 5500 euros par m2.

Quelles conditions doivent être respectées ?

Le logement doit respecter les normes environnementales en vigueur. Il doit en outre se situer dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement.

Par ailleurs, un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans doit être pris. Le décompte de celui-ci prend effet à compter de la prise d'effet du bail. Toutefois, une période sans locataire (de vacance) de 12 mois est tolérée si le contribuable démontre qu'il a activement recherché un nouvel occupant.

Enfin, le bien doit nécessairement être loué nu. La loi Pinel ne concerne pas les locations meublées.

Quel est le formalisme à respecter ?

Le contribuable doit remplir une déclaration 2044 EB (engagement de location) au titre de l'année durant laquelle le fait générateur est intervenu. Il doit en outre mentionner le montant de l'investissement réalisé sur la 2042 complémentaire souscrite au titre de cette année .

Durant les années suivantes, il lui conviendra de reporter sur cette déclaration le montant de la réduction d'impôt annuelle.

Par ailleurs il doit être en mesure de prouver, en cas de demande du Fisc, que les revenus du locataire n'excèdent pas les plafonds fixés.  

Accès à votre contenu
même hors ligne


ou
ou

Réagir à cet article

Avez-vous trouvé cet article utile ?
Note actuelle
(4 votes)
Votre note :
Commentaires
I
Ibrahim
Bonjour Mr LEGOFF,

Merci bcp pour votre analyse....j'étais presque en train de signer....."aveuglé" par la possibilité de ne pas payer d'import pendant 12 ans....quand je me suis dit qu'il fallait que j'étudie la question sérieusement avant de m'engager....et la je tombe sur votre article.....
Effectivement je confirme les prix sont sur évalués...dans mon cas de 35 %....ce qui évidemment génère un ROI Brute de 3.34 % et une ROI nette de 0.25 %.....ridicule et risqué à la revente comme vous l'avez bien expliqué....De plus la réduction d'impot ne s'applique pas aux prelevements sociaux CSG CRDS etc...ce qui limite encore son utilité surtout quand vous avez d'autres revenus fonciers comme dans mon cas.....Conclusion....Loi Pinel...Oui pourquoi pas....mais au prix du marché...
Merci pour votre éclairage....du coup je compte voir autre chose.....peut etre du LMNP....mais au prix du marché et surtout pas dans ces résidences seniors, etudiants ou autres programmes soi disant clés en mains....
SD
Sylvie Dejean
Bonjour Patrick,
Je suis assez d'accord avec votre analyse en cas de revente à la fin des réductions d’impôt, d'autant plus que le marché étant saturé au même moment de biens similaires, les prix seront à la baisse.

Mais dans le cas ou, après les réductions d’impôt vous soldez le crédit (que vous avez négocié sans pénalités de remboursement anticipé) et continuez à louer le bien ? (en zone A, les loyers plafonnés sont suffisamment élevés pour ne pas louer au rabais)

Votre avis m'intéresse, merci d'avance.
Cordialement.
SD
Sylvie Dejean
Bonjour Patrick,
Je suis assez d'accord avec votre analyse en cas de revente à la fin des réductions d’impôt, d'autant plus que le marché étant saturé au même moment de biens similaires, les prix seront à la baisse.
Mais dans le cas ou, après les réductions d’impôt vous soldez le crédit (que vous avez négocié sans pénalités de remboursement anticipé) et continuez à louer le bien ? (en zone A, les loyers plafonnés sont suffisamment élevés pour ne pas louer au rabais)
Votre avis m'intéresse, merci d'avance.
Cordialement.
P
Patricia Sicsic
Le problème avec la loi Pinel, c'est que ça ne marche pas car ce dispositif ne peut pas être rentable (je suis conseil indépendant et je ne veux pas en vendre, quitte à être le seul de ma profession). Explications :

Ces logements neufs, vous les payez au minimum 30 % ou 40 % plus cher que leur équivalent dans l’ancien dans le même quartier (je le vérifie régulièrement sur les bases de données des transactions enregistrées par les notaires).

Toutes les études qu’on me demande d’examiner sont construites de la même façon et supposent une revente après 9 ou 12 ans de location, ce qui est astucieux de la part du vendeur car cela permet de masquer le fait que, sans la réduction d’impôt (elle disparait après l’année 12), le rendement est ridicule.

Exemple : un achat de 180 000 € donne une réduction d’impôt annuelle de 3 600 € par an pendant 9 ans, soit 300 € par mois. A partir de l’année 10, le levier fiscal est divisé par 2 et l’investissement coûte donc 150 € par mois de plus, puis le levier disparait l’année 13 et votre joli investissement vous coûte 300 € de plus par mois. Il faut donc le revendre.

Mais votre acheteur va se référer aux prix des transactions dans l’ancien puisqu’il achète un logement qui a 9 ou 12 ans, sans bénéficier d’une réduction d’impôt. Donc, pour avoir une chance de revendre ce logement au prix où vous l’avez acheté, il faudrait que les prix de l’ancien aient grimpé de 30 % ou 40 % en 9 ou 12 ans. Si vous y croyez, moi pas et je ne veux pas faire faire ce pari spéculatif à mes clients.

L’immobilier est un investissement de long terme fait pour produire des revenus (les loyers) et non pas fait pour récupérer un capital (la revente). Les seules et rares fois où j’ai pu valider du Pinel, c’est en DOM (réduction d’impôt de 29 % au lieu de 18 %) mais en allant négocier les prix sur place car ils sont aussi délirants outremer qu’en métropole, ou quand je sais que l’on va passer en location meublée au terme de la période de défiscalisation. Mais de tels programmes cohérents sont difficiles à trouver alors un conseil : ne vous précipitez pas car on n’achète pas de l’immobilier comme une baguette de pain.
Cordialement. Patrick LEGOFF

Votre commentaire sera publié après connexion.