La qualification de locaux industriels est essentielle en matière d’impôts fonciers. Ces derniers sont en effet évalués différemment des autres locaux. Des abattements spécifiques s’appliquent.
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La notion d’établissement industriel ¶
Selon l’article 1500 I A du CGI, constituent des établissements industriels, ceux dont l'activité nécessite d'importants moyens techniques :
- lorsque cette activité consiste dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers
- ou lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre, fût-ce pour les besoins d'une autre activité, est prépondérant.
En outre, depuis le 1er janvier 2020, un établissement ne peut être qualifié d’industriel qu’à la condition que les moyens techniques affectés à l’activité excèdent 500.000 €.
Les enjeux de la qualification ¶
Pour les établissements industriels, la valeur locative servant de base au calcul de la taxe foncière et de la CFE (cotisation foncière des entreprises) est déterminée selon la méthode de l’évaluation comptable, à partir du coût d’acquisition. Les autres locaux, dont les immeubles commerciaux sont évalués selon la méthode par comparaison c’est-à-dire en estimant au prix du marché, le loyer annuel qui serait pratiqué.
Pendant de nombreuses années, la qualification de locaux industriels était défavorable aux entreprises concernées, car l’évaluation conduisait régulièrement à un niveau supérieur à ceux des autres locaux. Ce n’est plus le cas ou beaucoup moins depuis la réforme opérée par la loi de finances pour 2021.
Locaux industriels : abattements applicables ¶
La loi de finances pour 2021 a réduit de moitié les taux applicables aux valeurs comptables des locaux industriels pour la CFE et pour la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties). En outre, l’abattement de 30% dont bénéficient les locaux industriels continue de s’appliquer au titre de la CFE. Pour rappel, les propriétés bâties bénéficient d’un abattement de 50% pour la taxe foncière.
| Locaux industriels | Taux retenus sur la valeur comptable jusqu’en 2020 | Taux retenus sur la valeur comptable jusqu’en 2020 |
| TFPB : Sols et terrains | 8% | 4% |
| TFPB : Constructions et installations | 8% | 4% |
| CFE : Sols et terrains | 8% | 4% |
| TFPB : Constructions et installations | 5,6% | 2,8% |
Exemple ¶
Une entreprise dispose dans une commune d’un établissement industriel composé :
- d’un terrain pour une valeur en comptabilité de 1.000.000 €
- de constructions et d’installation pour une valeur en comptabilité de 3.000.000 €.
| Locaux industriels | Valeur locative jusqu’en 2020 | Valeur locative depuis 2021 |
| TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) | (1M x 8% + 3M x 8%) x 50% = 160.000 € | (1M x 4% + 3M x 4%) x 50% = 80.000 € |
| CFE (cotisation foncière des entreprises) | (1M x 8% + 3M x 5,6%) x 70% = 173.600 € | (1M x 4% + 3M x 2,8%) x 70% = 86.800 € |
Pour obtenir la CFE et la TFPB, ces bases doivent ensuite être multipliées par les taux votés par les collectivités (communes et intercommunalités).
Ainsi pour la CFE de 2021, si le taux cumulé de la commune et de l’intercommunalité est de 23%, la CFE (hors frais de gestion et taxes CCI et chambre des métiers) s’élèvera à 86.800 x 23% = 19.964 €.
Les avis de taxe foncière et de CFE mentionnent la présence ou non de locaux industriels dans la base imposable.