La donation temporaire d’usufruit.

Métiers du fiscaliste DROITS DE MUTATION À TITRE GRATUIT
Fiche pratique

L'usufruit. C’est la disposition du droit de jouissance, et d'usage d’un bien mais sans en être propriétaire. En prenant l’exemple d’un logement, il y a : - Un droit de l'utiliser, y habiter - Un droit d’en percevoir les revenus, les loyers, lorsqu’il est loué - Un droit de disposition, c’est pouvoir le vendre.

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L'usufruit.

C’est la disposition du droit de jouissance, et d'usage d’un bien mais sans en être propriétaire.

En prenant l’exemple d’un logement, il y a :

  • Un droit de l'utiliser, y habiter
  • Un droit d’en percevoir les revenus, les loyers, lorsqu’il est loué
  • Un droit de disposition, c’est pouvoir le vendre.

En récapitulant l'usufruit cumule le droit d'utilisation et de perception des revenus, c’est le droit de jouir d’un bien.

Lorsque la nue-propriété et l’usufruit sont séparés, on parle de démembrement de propriété

Généralement, l'usufruit est viager, il dure le temps de la vie de l’usufruitier, et s'éteint par la mort de celui-ci.

Usufruit temporaire

Pour autant, Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, c’est alors un usufruit temporaire.

C’est est une opération de démembrement. La donation d’usufruit temporaire consiste à donner la jouissance d’un bien à un usufruitier mais pour une période déterminée et limitée. Ainsi celui qui donne, transmet l’usage et la jouissance de son bien pendant une période, tout en conservant la nue-propriété.

La durée est déterminée au préalable, elle est souvent de l’ordre de 5 à 10 ans. A l’issue, le donateur récupère de nouveau la pleine propriété du bien et les revenus qui allaient avec s’il existaient.

L’usufruit temporaire peut porter sur des valeurs mobilières, portefeuilles de titres procurant des revenus, sur des biens immobiliers locatifs ou non, ou encore sur des sommes d’argent.

L’intervention d’un notaire est obligatoire, il s’agit d’un acte notarié.

Fiscalement :

Concernant l’impôt sur le revenu : si le bien génère des revenus, c’est l’usufruitier qui les perçoit, et les déclare au titre de ses impôts.

Concernant l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) : le bien en usufruit temporaire n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI pour le donateur (propriétaire). Le bien est "sorti" momentanément de son patrimoine. C'est l'usufruitier qui est imposable à l'IFI pour la valeur en pleine propriété du bien démembré. 

Là aussi c’est l’usufruitier qui en redevable à l’IFI (à supposer qu'il le soit par ailleurs) .

La donation est soumise aux droits d'enregistrement ou de mutation à titre gratuit sur la valeur de la donation. 

La valeur est fixée forfaitairement pour un pourcentage de la pleine propriété qui dépend, non pas de l'âge de l'usufruitier (comme pour le barème de l'usufruit viager), mais de la durée du démembrement.

Le barème est fixé à 23% de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de 10 ans.

Exemple

Compte tenu des abattements (100 000 € par enfant)

Montant qu’un parent peut faire en exonération de droits

Si le bien, objet de l’usufruit temporaire ne dépasse pas 434 782 €, la donation sera en deçà de l’abattement.

23% de 434 782 € = 100 000 € montant qui représente l’abattement. 

Pour quel usage ?

Un parent, propriétaire d'un bien consent une donation temporaire d'usufruit, à un enfant.

Cela permet d’aider ses proches pendant une durée prédéfinie particulière comme les études, et de les accompagner financièrement

Donner l’usufruit à son enfant, lui permet de se loger gratuitement, ou de recevoir directement les loyers d’un locatif. Le but étant de subvenir à ses frais d’études par exemple.

L'enfant peut disposer ainsi d’un logement, de revenus en complément pour ses études, pour l’aider à démarrer au début sa vie active, ou encore pour s’installer professionnellement.

L’usufruit temporaire peut être également vu comme une alternative à la pension alimentaire.

Pour rappel lorsque les parents versent une pension à un enfant majeur faisant l’objet d’une déclaration séparée de revenus, celle-ci est plafonnée en termes de déduction, fiscalement parlant.

A titre d’illustration

Un enfant, imposé séparément, qui recevrait une donation d'usufruit temporaire, sur un bien locatif, et qui par le fait en recevrait les loyers, aurait fiscalement à sa charge les revenus fonciers perçus ; Ils seraient sortis des revenus de ses parents. Parents qui, quant à eux pourront récupérer la pleine propriété au terme « du contrat » sans formalité particulière.

C’est un avantage non négligeable pour les parents, dans cette opération.

A noter

Précisons que pour éviter d’être en situation d’abus de droit, Il faut veiller à ce que l'objectif ne soit pas uniquement fiscal et que le bénéficiaire soit dans une situation justifiant les revenus ou de la disposition du bien, et qu’il en bénéficie bien lui-même.