Comment mettre de l'immobilier dans son assurance-vie ?

Métiers du fiscaliste IMMOBILIER
Fiche pratique

L’assurance-vie et l’immobilier font partie des placements préférés des épargnants. Pouvoir associer les deux thèmes dans un même produit, est possible, d’où l’idée d’intégrer, des supports immobiliers au sein des contrats d’assurance-vie.

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L’assurance-vie et l’immobilier font partie des placements préférés des épargnants.

Les deux dans l'assurance-vie

Pouvoir associer les deux thèmes dans un même produit, est possible, d’où l’idée d’intégrer, des supports immobiliers au sein des contrats d’assurance-vie.

Cette diversification se pose en alternative des supports en euros.

Les unités de comptes investies en immobilier, se positionnent sur des placements qui allient rémunération, à un objectif de plus-values. Ce qui n'empêche pas une part de risque.

Quels sont ces produits ?

La palette de supports investis dans la pierre, qu’il est possible d’intégrer dans l’assurance vie :

  • Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
  • Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier)
  • Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)
  • Les SCP (Sociétés Civiles de Portefeuille) spécialisées dans l’immobilier.

Ces fonds gèrent des biens immobiliers, soit d'entreprise (immeubles de bureaux, de commerces d'Ehpad, crèches, maisons de retraite ...), soit du parc locatif particulier privé (appartement).

Ehpad : Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes

Les fonds dédiés à l’immobiliers se positionnent comme des alternatifs aux fonds en euros, associé à une quête de diversification

Les performances de ces placements dépendent de la rentabilité de l’immobilier sous-jacent dans lequel ils sont investis.

SCPI

Les SCPI sont les plus répandues.

Parmi leurs atouts :

  • La régularité des loyers. La crise sanitaire et économique pourrait impacter le niveau des rémunérations servies
  • L'absence de soucis de gestion
  • Un rendement net attractif supérieur aux fonds euros.

Les SCPI font l'acquisition de biens immobiliers, puis elles gèrent ce patrimoine constitué pour le compte de ceux ayant souscrit des parts, et leur reversent la quote-part du revenu locatif.

La performance n’est pas garantie. De même, la valeur des SCPI, peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.

OPCI

Les OPCI, ont un fonctionnement plus souple et sont plus liquides. Elles sont composées d’immobilier et d’actions foncières. Elles possèdent une part de liquidités importante.

A titre d’exemple de répartition :  

- 52% en immobilier coté en Bourse

- 16% d’immobilier non coté

- 18% d’obligations foncières

- 14% en trésorerie, liquidités disponibles (pour permettre aux investisseurs de pouvoir sortir du fonds).

Les OPCI sont des fonds qui détiennent des immeubles, immobilier de bureaux, en général, pour offrir plus de liquidité aux épargnants (par rapport à une SCPI),

A noter

Le patrimoine d’un OPCI est donc diversifié et plus liquide que les autres actifs liés à l’immobilier.

La contrepartie est une volatilité du placement potentiellement plus forte.

SCI

Moins connue, certaines SCI sont exclusivement dédiées au contrat d’assurance-vie. Elles ont pour vocation d’être proposée sous forme d’unité de compte dans des contrats d’assurance-vie. Il s’agit de portefeuilles diversifiés en pierre-papier multisupports, donc des fonds détenant indirectement des biens immobiliers.

La SCI est un fonds immobilier diversifié. Il est composé d'immeubles en physique, de parts de SCPI et d'OPCI, de fonds immobiliers non-côtés, de placements financiers ou encore d'actions de foncières cotées. En faisant ainsi, cela permet au gestionnaire une diversification du risque.

Par ailleurs, grâce à sa partie placée en produits monétaires, elle offre une possibilité de remboursement, si le souscripteur souhaite vendre ses parts d’actifs.

SCP

Une autre forme juridique, les sociétés civiles de portefeuille, proposent des UC (Unités de Compte) en pierre-papier, ou en immobilier indirect.

Cette diversification permet aux épargnants d’avoir des perspectives de rendement, sans être dans le risque « action ».

Les frais

L’assurance-vie peut présenter des frais d’entrée et des frais de gestion annuelle du contrat.

Indépendamment à l’assurance-vie, les actifs liés à l’immobilier donnent lieu à des frais à l’entrée, suite, aux acquisition immobilières.

Ces frais peuvent parfois paraître excessifs, et pénaliser la performance du contrat, qui est réduit d'autant.

Investir dans l'immobilier en assurance

Avantages :

- Une fiscalité attractive, celle de l'enveloppe "assurance vie" (sur les gains).

- Des actifs hors succession (pour la transmission).

Ce mode de détention permet de rendre l'immobilier liquide, un actif qui ne l'est pas à l'origine, avec une détention en direct.

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