IFI : prise en compte de l’immobilier détenu via des SCI

Fiscalité Immobilier
Fiche pratique

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne les foyers fiscaux qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros en valeur nette. L’IFI concerne les biens et les droits immobiliers détenus directement et indirectement.

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Qui est concerné ?

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne les foyers fiscaux qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros en valeur nette.

L’IFI concerne les biens et les droits immobiliers détenus directement et indirectement.

Les parts de SCI sont-elles assujetties à l’IFI ?

Détenir des parts d’une SCI qui est une personne morale, c’est être propriétaire de parts sociales, donc de valeurs mobilières. Il ne s’agit pas de biens immobiliers détenus en direct.

L’IFI prend en compte l’ensemble des biens et des droits immobiliers qu’ils soient détenus en direct ou indirectement.

L’article 965 du Code général des impôts mentionne ce qu’il en est : « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ».

Cette détention de parts de SCI représente une détention indirecte d’un actif immobilier, et donc à ce titre, les parts sont soumises à l’IFI.

L'immobilier détenu par le biais de société est compris dans l'assiette de l’IFI.

Donc, les parts sociales de SCI (Société Civile Immobilière) entrent dans le champ des biens imposables à cet impôt. Et leurs valeurs sont à prendre en compte dans la déclaration de patrimoine immobilier.

Détermination de la valeur des parts de SCI pour l’IFI

Détenir un patrimoine immobilier par le biais d'une société, (SCI familiale par exemple) implique que les parts de la SCI, en elles-mêmes, font partie de ce patrimoine immobilier. 

Pour autant, elles sont représentatives, à hauteur de la seule fraction de la valeur qui correspond aux biens immobiliers imposables.

Pour rappel, l’immobilier professionnel ne l’est pas. 

On détermine la valeur des parts de société civile immobilière au 1er janvier de l’année d’imposition.

Pour cela il y a plusieurs étapes :

  • Estimation de la valeur sur le marché des immeubles à cette date
  • Détermination du prix de vente estimé des parts sociales

  • Application du coefficient de composition immobilière

  • Soustraction des éventuels biens professionnels.

Puis le nombre de parts détenues dans la SCI, par l’associé considéré est pris en compte.

Exemple

Une SCI est propriétaire :

  • De plusieurs immeubles pour une valeur totale de 400 000 € 
  • D’actifs financiers, et trésorerie pour un montant de 100 000 € 

Le capital de la SCI est décomposé en 100 parts

Prix de la part 500 000 € / 100 = 5 000 €

L’associé X détient 30% de la SCI, soit 30 parts pour un montant de 150 000 €

Le coefficient en immobilier est de 80%, soit une estimation de la part pour l’IFI : 4 000 €

L’associé X voit ses parts de SCI estimées pour un montant total de 120 000 €

Ce montant viendra s’ajouter au montant global entrant dans l‘assiette imposable par ailleurs.

Si la SCI détient des biens professionnels (locaux d’un chef d’entreprise ou d’une profession libérale), biens qui sont donnés en location à l’entrepreneur. Ces biens ne sont pas comptabilisés comme immobilier taxable à l’IFI.

Toutefois :

Cas du chef d'entreprise qui ne détient qu'une participation au sein de sa société d'exploitation (exemple : de 50 %), dans ce cas les biens immobiliers détenus au travers de la SCI sont exonérés à hauteur de 50 %.

Cas où certains des biens professionnels sont loués à une autre société, dans cette hypothèse, ces biens restent inclus dans la fraction imposable des parts de la SCI.

Effectivement ces biens ne seraient plus des biens professionnels, mais seraient des biens "locatifs" classiques.

Déduction de certaines dettes

Il s’agit de celles qui demeurent au 1er janvier de l’année d’imposition.

En SCI nous raisonnons en termes de bilan, en prenant en compte les dettes contractées dans le cadre d’un emprunt bancaire, pour le financement de l’acquisition d’un bien ou pour effectuer des travaux.

Le barème de l'IF applicable aux parts de SCI est identique à celui de tous les autres biens qui sont imposables à cet impôt.

Quels sont les abattements possibles ?

Si avec l’IFI, le contribuable bénéficie de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale de l’immeuble constituant sa RP (Résidence Principale), cet abattement s’applique aux seuls biens détenus en direct.

Lorsque la résidence principale est détenue par une SCI, il ne peut pas prétendre à cet abattement.

En dehors de celui-ci, spécifique au titre de la RP, l’associé concerné peut prétendre, sous conditions, à une décote sur la valeur des parts sociales pour absence de liquidité.

Cette décote prend en compte la difficulté d’une revente éventuelle des parts sociales.

Ce défaut de liquidité s’explique par la cession de parts représentatives d’une fraction d’un bien.

La valeur de la décote s’apprécie autour de 10 % à 20 %. Elle varie en fonction de la difficulté de revente, soit par les statuts ou par le nombre d’associés rendant d’autant moins aisées les transactions.