Réduction d'impôt pour investissement locatif : le dispositif PINEL

Présentation générale du dispositif

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel (ex-Duflot, Article 199 novovicies du CGI) permet au contribuable investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 6, 9 ou 12 ans pour un taux global de respectivement 12, 18 et 21%.

Le dispositif initial, dit "Duflot" ne permettait une réduction d'impôt que sur une durée de 9 ans (taux global de 18%) pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. La loi de finances pour 2015 a fait évoluer le dispositif en le rendant plus souple. Désormais appelé "dispositif Pinel", il reprend les principales caractéristiques du dispositif Duflot et apporte 2 évolutions majeures :

• Durée de l’engagement de location : il est désormais possible pour l'investisseur d’opter pour un engagement initial de 6 ou 9 ans puis ensuite proroger cet engagement jusqu’à 12 ans, par périodes de 3 ans. L’avantage fiscal est en conséquence modulé en fonction de la durée (de 12% pour 6 ans d'engagement à 21% pour 12 ans).
• Les investisseurs peuvent désormais louer leur logement à leurs descendants ou ascendants.
• Le dispositif est désormais ouvert aux souscriptions au capital des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Le nouveau dispositif Pinel s'applique aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. La loi de finances pour 2026 a instauré un nouveau dispositif dit "Jeanbrun" centré sur la déduction d'un amortissement et non plus sur une réduction d'impôt.

• Le logement doit être neuf ou en état de futur achèvement et avoir été acquis ou fait construit entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024.
• Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de 6 ans. 
• Le logement doit être situé dans une zone tendue visée par le dispositif.
• Le logement doit être loué à une personne dont les ressources n’excèdent pas un certain plafond.
• Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser un plafond.
• Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique global.

Conditions liées à l'investissement immobilier

Logements éligibles à la réduction d'impôt

La réduction d'impôt concerne principalement les logements acquis neufs.

Extrait BOFiP, BOI-IR-RICI-360-10-10, §1

La réduction d'impôt s'applique aux :

- acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;

- acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) ;

- acquisitions de logements réhabilités ;

- acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR ;

- acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation ;

- acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA ;

- logements que le contribuable fait construire ;

- acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.

Sont éligibles au dispositif, les logements répondant à  un niveau de performance énergétique global en fonction du type d'acquisition :
Conditions liées à la location

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le logement :

• doit être loué au plus tard dans les 12 mois suivants l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure,
• doit constituer pour le locataire son habitation principale,
• doit être proposé à un loyer mensuel  n'excédant pas un plafond.

Le plafond de loyer varie en fonction du lieu de situation géographique du bien. Il est exprimé en loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises.

Extrait BOFiP, BOI-BAREME-000017, §150

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

En fonction de la surface du logement, un coefficient multiplicateur est appliqué à ces plafonds. Ils peuvent être réduits dans certains zones afin de prendre en compte la situation des marchés locatifs locaux.

Ces plafonds sont différents pour les investissements réalisés hors Métropole.

Conditions liées au locataire

Depuis le 1er janvier 2015, le locataire peut également être un ascendant ou un descendant du particulier investisseur à condition de ne pas être membre du même foyer fiscal.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures à un plafond actualisé chaque année.

Extrait BOFiP, BOI-BAREME-000017, §270

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Les plafonds sont différents pour les investissements hors Métropole.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Montant de la réduction d'impôt

La base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée aux deux limites suivantes :

• 300.000 € par personne et par an
• 5.500 € par m² de surface habitable.

L'investisseur doit s'engager à louer le logement pendant 6 ans au minimum. Une prorogation de 3 ans de l'engagement de location peut être réalisée deux fois (soit une durée maximum de 12 ans pour bénéficier chaque année d'une réduction d'impôt).

L'investisseur peut également s'engager dès l'origine à louer le bien pendant 9 ans (suivi éventuellement d'une nouvelle prorogation de 3 ans).

Le montant de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de location et de l'année de l'investissement. En effet, la loi de finances pour 2021 a prorogé jusqu'en 2024 la réduction d'impôt, mais a réduit le taux global de la réduction d'impôt pour les investissements réalisés en 2023 et 2024.

Ce dispositif Pinel est concerné par le plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10.000 € par an.

Exemple :

Un investisseur fait l'acquisition d'un logement neuf pour 200.000 €. Toute les conditions sont réunies pour bénéficier du dispositif Pinel.

L'investisseur s'engage initialement à louer le bien pendant 9 ans. Chaque année, il bénéficiera d'une réduction d'impôt de 4.000 € (soit 2% x 200.000) par an pendant 9 ans soit 36.000 € en tout (18% x 200.000). En cas de prorogation de 3 années supplémentaires, entre la 10ème et la 12ème année de location, l'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt de 2.000 € par an (soit 1% x 200.000).