Investissement locatif : le dispositif Pinel+

Fiscalité Impôt sur le revenu - IRPP
Fiche pratique

L'investissement locatif en dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt. Cette réduction est calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Prolongation du dispositif Pinel

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L'investissement locatif en dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt.

Cette réduction est calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Prolongation du dispositif Pinel

Avec l'article 168 de la loi de finances pour 2021, les taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel seront dégressifs en 2023 et 2024.

Principes

Le dispositif Pinel est prorogé jusqu'au 31 décembre 2022 par l'article 168 de la loi de finances pour 2021.

Il est reconduit pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs.

Depuis le 1er janvier 2021, il est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif.

Conditions d’investissement

Les conditions portent sur le logement et sur le locataire

  • Le logement doit être loué nu
  • Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond
  • La location est soumise à des plafonds de loyers fixés par décret.
  • Le logement doit respecter des performances énergétiques
  • Il y a un engagement pour une durée initiale de location
  • Obligation d’investir dans un bâtiment d’habitation collectif

Le propriétaire

Il s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans prorogeable jusqu’à 12 ans.

Le propriétaire du logement peut le louer à un ascendant ou un descendant, sous condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyers et de ressources du locataire soient respectés.

La réduction d’impôt

L'avantage fiscal est fonction de la durée d’engagement

La réduction d’impôt est répartie sur toute la durée initiale de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré

  • 12 % de réduction d’impôts sur le prix d’achat du bien immobilier s’il est loué sur 6 ans.
  • 18 % de réduction d’impôts sur le prix d’achat du bien immobilier s’il est loué sur 9 ans.
  • 21% de réduction d’impôts sur le prix d’achat du bien immobilier s’il est loué sur 12 ans.

L'investissement est plafonné à 300 000 euros dans la limite de deux logements par an.

Un zonage

Le dispositif concerne :

  • Les logements construits dans des zones qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
  • Les opérations réalisées dans les communes couvertes par un CRSD (Contrat de Redynamisation de Site de Défense actif). Le ministère des armées liste les villes concernées

Vigilance

La date du fait générateur de la réduction d'impôt est fonction du type d'investissement.

Pour l'acquisition d'un logement en VEFA (Etat Futur d'Achèvement), dans le cadre des dispositifs Duflot ou Pinel, c’est l'année d'achèvement du logement.

« La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat. (…)

Pour le bénéfice de la réduction « Pinel », l'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition. »

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des avantages fiscaux.

En 2023

Les taux de réduction d’impôts baissent

Un nouveau dispositif Pinel+ permettra le maintien des taux actuels. Il cohabitera avec le Pinel classique, dont l'avantage diminuera.

Il faudra :

- Que l'immeuble soit « dans un quartier prioritaire de la politique de la ville »

- Le logement devra répondre à certaines normes de confort ainsi qu'à des critères énergétiques et de qualité (une surface minimale par typologie, la présence systématique d'un espace extérieur, une double exposition à partir du T3).

Si les logements respectent certaines normes environnementales, il sera possible de garder la réduction Pinel d’impôt maximum.

Exemple

C’est une réduction de 2% par an pendant 6 ans, ou 2% par an pendant 9 ans, puis 1% sur les années 10 à 12.

Une personne investit dans un logement avec le dispositif Pinel:

Le prix d’achat du logement est de 200 000 €.

Par ailleurs, elle s’engage à le louer sur une période de 6 ans :

  • Elle bénéficiera donc d’une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans, soit au total 24 000 €

Cette réduction d'impôt est répartie sur 6 ans. 

Chaque année elle aura 4 000 € d'impôt en moins.

Elle décide de prolonger l'engagement de location jusqu'à 12 ans

Comme elle s’est engagée sur 6 années et qu’elle décide de prolonger son investissement locatif

Pour la période correspondante entre 6 et 9 ans : 3 ans à 2% par année soit 4 000 € /an

Puis pour la période correspondante entre 10 et 12 ans : 3 ans à 1% par année soit 2 000 €/an

La réduction d'impôt sur toute la période sera de correspondant à :

  200 000 × 12 % = 24 000 €

+ 200 000 × 6 % = 12 000 €

+ 200 000 × 3 % = 6 000 €

= 42 000 €

Taux de réduction

Durée

Année 2022

Année 2023

Année 2024

6 ans

12%

10,5%

9%

9 ans

18%

15%

12%

12 ans

21%

17,5%

14%

A noter

Ne sont concernés par la baisse que les investissements commençant en 2023 ou après.

Un achat en 2022 fixe les taux de réduction de cette année jusqu’au bout du dispositif.

Une régionalisation du Pinel
Poursuite du Pinel breton qui est une expérimentation de régionalisation. Le préfet de région détermine les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources 

L’expérimentation débutée en janvier 2021, durera jusqu’à fin 2024.

Précision

Les investissements par le biais d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions.