Réduction d'impôt pour investissement locatif : le dispositif PINEL

IMPÔT SUR LE REVENU - IRPP
Fiche pratique

Les investissements immobiliers réalisés dans le cadre du dispositif Pinel (ex-Duflot) permettent aux contribuables de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du prix du bien immobilier. De nombreuses conditions, notamment en termes de durée de location, d'efficacité énergétique, de plafond de loyers et de ressources doivent cependant être respectées. La loi de finances pour 2018 a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2021 en le recentrant sur les zones les plus tendues.

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Présentation générale du dispositif

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel (ex-Duflot, Article 199 novovicies du CGI) permet au contribuable investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 6, 9 ou 12 ans pour un taux global de respectivement 12, 18 et 21%.

Le dispositif initial, dit "Duflot" ne permettait une réduction d'impôt que sur une durée de 9 ans (taux global de 18%) pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. La loi de finances pour 2015 a fait évoluer le dispositif en le rendant plus souple. Désormais appelé "dispositif Pinel", il reprend les principales caractéristiques du dispositif Duflot et apporte 2 évolutions majeures :

  • Durée de l’engagement de location : il est désormais possible pour l'investisseur d’opter pour un engagement initial de 6 ou 9 ans puis ensuite proroger cet engagement jusqu’à 12 ans, par périodes de 3 ans. L’avantage fiscal est en conséquence modulé en fonction de la durée (de 12% pour 6 ans d'engagement à 21% pour 12 ans).
  • Les investisseurs peuvent désormais louer leur logement à leurs descendants ou ascendants.
  • Le dispositif est désormais ouvert aux souscriptions au capital des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Le nouveau dispositif Pinel s'applique aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. La loi de finances pour 2017 a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2017. La loi de finances pour 2018 a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2021, mais l'a recentré autour des villes situées en zone A, A bis et B1, afin de mieux cibler les aides. 

  • Le logement doit être neuf ou en état de futur achèvement et avoir été acquis ou fait construit entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.
  • Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de 6 ans. 
  • Le logement doit être situé dans  une zone tendue visée par le dispositif.
  • Le logement doit être loué à une personne dont les ressources n’excèdent pas un certain plafond.
  • Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser un plafond.
  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique global.

Conditions liées à l'investissement immobilier

Logements éligibles à la réduction d'impôt

La réduction d'impôt concerne principalement les logements acquis neufs.

Extrait BOFiP, BOI-IR-RICI-360-10-10, §1

La réduction d'impôt s'applique aux :

- acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;

- acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) ;

- acquisitions de logements réhabilités ;

- acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR ;

- acquisitions de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation ;

- acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA ;

- logements que le contribuable fait construire ;

- acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.

En outre, depuis le 1er septembre 2014, les souscriptions de parts de SCPI sont également éligibles au dispositif Pinel au même titre que les biens immobiliers. La réduction d'impôt est calculée sur la base de 100% de la valeur de la souscription.

La réduction d'impôt ne peut s'appliquer à plus de 2 logements par an.

Pour bénéficier de la réduction, le logement doit être achevé avant l'expiration des délais suivants, en fonction du type d'acquisition :

Type d'acquisition

Délai d'achèvement

Logement à construire

Dans les 30 mois à compter de l'obtention du permis de construire

Logement en l'état de futur achèvement

Dans les 30 mois à compter de l'ouverture du chantier

Logement faisant l'objet de travaux

Au plus tard au 31 décembre de la 2ème année suivant l'acquisition du logement ou du local


Dans le cadre des différents dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif, les villes de France sont classées en 5 zones :

Zones

Villes concernées

ZONE A BIS

Paris et 1ère couronne

ZONE A

Grandes villes de plus de 250.000 habitants

ZONE B1

Grandes villes comprises entre 150.000 et 250.000 habitants

ZONE B2

Villes moyennes comprises entre 50.000 et 150.000 habitants

ZONE C

Reste du territoire (non éligible au dispositif Pinel).

Toutes les zones situées en France ne sont pas éligibles au dispositif Duflot/Pinel.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le logement doit être situé dans les zones A, A bis ou B1, voire même en zone B2 s'il existe un besoin de logement locatif et sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région. A compter de 2019, seuls les logements situés en zone A, A bis et B1 seront éligibles. La zone B2 est encore éligible sous conditions, jusqu'à la fin de l'année 2018.

Performance énergétique

Sont éligibles au dispositif, les logements répondant à  un niveau de performance énergétique global en fonction du type d'acquisition :

Type de logement

Norme de performance exigée

Logements neufs ou à construire

Réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »)

Ou  label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » (pouvant être délivré uniquement en cas de permis de construire déposé avant le 1er janvier 2013).

Logements existants (nécessitant des travaux)

Label « Haute performance énergétique, HPE rénovation »

ou label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 »

Conditions liées à la location

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le logement :

  • doit être loué au plus tard dans les 12 mois suivants l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure,
  • doit constituer pour le locataire son habitation principale,
  • doit être proposé à un loyer mensuel  n'excédant pas un plafond.

Le plafond de loyer varie en fonction du lieu de situation géographique du bien. Il est exprimé en loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises.

Extrait BOFiP, BOI-BAREME-000017-20190401, §150

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2019, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

Plafonds de loyer Duflot/Pinel métropole

Zones (1)

A bis

Reste de la zone A

B1

B2 et C

17,17 €

12,75 €

10,28 €

8,93 €

(1) Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-20-30 au I-A-2 § 23 à 29.

En fonction de la surface du logement, un coefficient multiplicateur est appliqué à ces plafonds. Ils peuvent être réduits dans certains zones afin de prendre en compte la situation des marchés locatifs locaux.

Ces plafonds sont différents pour les investissements réalisés hors Métropole.

BOFiP, actualité du 1er avril 2019, BOI-BAREME-000017, §160

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

Plafonds de loyer Duflot/Pinel outre-mer

Départements d'outre-mer

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie française

Nouvelle-Calédonie

Iles Wallis et Futuna

10,37 €

12,80 €

Conditions liées au locataire

Depuis le 1er janvier 2015, le locataire peut également être un ascendant ou un descendant du particulier investisseur à condition de ne pas être membre du même foyer fiscal.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures à un plafond actualisé chaque année.

Extrait BOFiP, BOI-BAREME-000017-20190401, §270

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2019, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Plafonds de ressources Duflot/Pinel métropole

 

Zones (1)

A bis

Reste de la zone A

B1

B2 et C

Personne seule

38 236 €

38 236 €

31 165 €

28 049 €

Couple

57 146 €

57 146 €

41 618 €

37 456 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

74 912 €

68 693 €

50 049 €

45 044 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

89 439 €

82 282 €

60 420 €

54 379 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

106 415 €

97 407 €

71 078 €

63 970 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

119 745 €

109 613 €

80 103 €

72 093 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

13 341 €

12 213 €

8 936 €

8 041 €

(1) Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-20-30 au II-A-2 § 170.

Les plafonds sont différents pour les investissements hors Métropole.

BOFiP, actualité du 1er avril 2019, BOI-BAREME-000017, §280

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2019, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Plafonds de ressources Duflot/Pinel outre-mer

 

Départements d'outre-mer

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française

Nouvelle-Calédonie

Iles Wallis et Futuna

Personne seule

28 115 €

31 010 €

Couple

37 547 €

41 410 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

45 153 €

49 800 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

54 510 €

60 119 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

64 123 €

70 723 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

72 266 €

79 703 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

8 065 €

8 894 €

Montant de la réduction d'impôt

La base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée aux deux limites suivantes :

  • 300.000 € par personne et par an
  • 5.500 € par m² de surface habitable.

L'investisseur doit s'engager à louer le logement pendant 6 ans au minimum. Une prorogation de 3 ans de l'engagement de location peut être réalisée deux fois (soit une durée maximum de 12 ans pour bénéficier chaque année d'une réduction d'impôt).

L'investisseur peut également s'engager dès l'origine à louer le bien pendant 9 ans (suivi éventuellement d'une nouvelle prorogation de 3 ans).

Le montant de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de location :

Durée de location

Réduction d'impôt annuelle

6 ans

2% par an du prix du bien immobilier pendant 6 ans (soit 12% au total)

9 ans

2% par an pendant 9 ans (soit 18% au total)

12 ans

2% par an pendant 9 ans plus 1% entre la 10ème et la 12ème année (soit 21% au total)

Ce dispositif Pinel est concerné par le plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10.000 € par an.

Exemple :

Un investisseur fait l'acquisition d'un logement neuf pour 200.000 €. Toute les conditions sont réunies pour bénéficier du dispositif Pinel.

L'investisseur s'engage initialement à louer le bien pendant 9 ans. Chaque année, il bénéficiera d'une réduction d'impôt de 4.000 € (soit 2% x 200.000) par an pendant 9 ans soit 36.000 € en tout (18% x 200.000). En cas de prorogation de 3 années supplémentaires, entre la 10ème et la 12ème année de location, l'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt de 2.000 € par an (soit 1% x 200.000).

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Plafonds de ressources Duflot/Pinel métropole
 

Zones (1)

A bis

Reste de la zone A

B1

B2

Personne seule

37 126 €

37 126 €

30 260 €

27 234 €

Couple

55 486 €

55 486 €

40 410 €

36 368 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

72 737 €

66 699 €

48 596 €

43 737 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

86 843 €

79 893 €

58 666 €

52 800 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

103 326 €

94 579 €

69 014 €

62 113 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

116 268 €

106 431 €

77 778 €

70 000 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

12 954 €

11 859 €

8 677 €

7 808 €