Les bases de la SCI : capital, gérance et fonctionnement
Introduction
La société civile immobilière (SCI) est un cadre juridique très utilisé pour la gestion, la transmission et la détention de biens immobiliers.
Elle permet une organisation collective du patrimoine tout en offrant une souplesse de fonctionnement.
Cette fiche présente les principes essentiels relatifs à la constitution et à la gestion d’une SCI :
- le capital social,
- le rôle du gérant,
- la fiscalité applicable,
- et les outils pour assurer le suivi comptable et patrimonial.
1. Définition et intérêt d’une SCI
1.1 Une structure de gestion patrimoniale
La SCI est une société civile qui a pour objet la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Elle permet de séparer la propriété des immeubles de leur exploitation, d’organiser la détention à plusieurs et d’anticiper la transmission.
1.2 Les avantages principaux
- Simplifie la gestion collective des biens.
- Facilite la transmission familiale via des donations de parts.
- Offre une souplesse de gouvernance (gérance, clauses statutaires).
- Permet un choix fiscal entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS).
2. Le capital social de la SCI
2.1 Capital minimum
Aucun montant minimum n’est exigé par la loi.
Cependant, il doit refléter la réalité économique du projet. Un capital trop faible peut nuire à la crédibilité de la société, notamment auprès des établissements bancaires.
2.2 Formes du capital
Le capital peut être :
- fixe : toute modification requiert une assemblée générale extraordinaire ;
- variable : les entrées et sorties d’associés sont facilitées dans les limites prévues par les statuts.
2.3 Apports et parts sociales
Les apports peuvent être :
- en numéraire (sommes d’argent) ;
- en nature (immeubles, meubles, créances, etc.) ;
- exceptionnellement en industrie, sans participation au capital.
Chaque apport donne droit à des parts sociales, qui déterminent les droits de vote et la répartition des bénéfices.
2.4 Compte courant d’associé
Les associés peuvent consentir des avances à la SCI.
Ce compte courant d’associé constitue un outil de financement souple, remboursable et éventuellement rémunéré (dans les limites fixées par l’administration fiscale).
3. La gestion d’une SCI
3.1 Le rôle du gérant
Le gérant administre la société et représente la SCI vis-à-vis des tiers.
Ses pouvoirs sont définis par les statuts et peuvent être étendus ou restreints.
Il engage sa responsabilité civile et pénale en cas de faute de gestion.
3.2 Les décisions collectives
Les associés participent aux décisions relatives à la vie de la société :
- approbation annuelle des comptes,
- modification des statuts,
- cession de parts sociales,
- nomination ou révocation du gérant.
Les conditions de majorité sont précisées dans les statuts :
- majorité simple pour les décisions ordinaires ;
- unanimité possible pour les décisions majeures (ex. : changement d’objet social).
4. Vidéo – Comprendre les bases de la SCI
Patrice Leleu, expert LégiFiscal, présente dans cette vidéo les fondements essentiels de la SCI :
- constitution du capital,
- fonctionnement des comptes courants d’associés,
- pouvoirs du gérant et décisions collectives.
Découvrir en vidéo
5. Fiscalité applicable à la SCI
5.1 Régime par défaut : impôt sur le revenu (IR)
La SCI relève par principe du régime fiscal des sociétés de personnes.
Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de bénéfices, proportionnellement à ses droits dans le capital.
5.2 Option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS)
Les associés peuvent opter pour l’IS.
Cette option permet :
- d’amortir les immeubles détenus ;
- de capitaliser les bénéfices au sein de la SCI ;
mais elle rend les plus-values immobilières plus lourdement taxées lors de la cession.
5.3 Conséquences pratiques
| Option fiscale | Imposition des bénéfices | Imposition des plus-values |
| IR (par défaut) | Chez chaque associé | Régime des particuliers |
| IS (sur option) | À la société | Régime des plus-values professionnelles |
6. Quiz : Testez vos connaissances sur la SCI
7. À retenir
- Une SCI peut être constituée sans capital minimum.
- Le gérant représente la société et agit dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés.
- Les décisions collectives déterminent la vie de la société.
- Le compte courant d’associé est un levier de financement flexible.
- Le choix du régime fiscal (IR ou IS) doit être étudié en fonction des objectifs patrimoniaux
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