Dispositif Girardin par l'intermédiaire d'une SCI, et délai d’investissement

Fiscalité Immobilier
Cour de cassation du , arrêt n°TA de Versailles 4 avril 2023, M. et Mme P. n°2100917

Par suite d’un contrôle sur pièces du dossier de M.et Mme P, l’administration a remis en cause, la réduction d’impôt pour l’investissement outre-mer dont ils avaient bénéficié en 2014 ...

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Contexte de l'affaire

Par suite d’un contrôle sur pièces du dossier de M.et Mme P, l’administration a remis en cause, la réduction d’impôt pour l’investissement outre-mer dont ils avaient bénéficié en 2014 à raison de la souscription, effectuée le 31 décembre 2014, au capital des SCI P LS, PC LS et G LS, et a mis à leur charge une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu, en droits et pénalités.

Leur réclamation rejetée, les requérants demandent au TA (Tribunal Administratif) de prononcer la décharge de cette imposition.

Pour eux

- la souscription effectuée au capital des SCI courant 2014 a été intégralement investie avant le 30 juin 2016, et était donc éligible au dispositif prévu.

Les SCI ont conclu le 2 septembre 2015 avec la société P. des conventions de maîtrise d’ouvrage déléguée et mandat de recherche et d’acquisition de terrain.

Article 199 undecies C du CGI (Code Général des Impôts) : « IV. - La réduction d'impôt est également acquise au titre des investissements réalisés par une société civile de placement immobilier (…). Lorsque l'investissement revêt la forme de la construction d'un immeuble ou de l'acquisition d'un immeuble à construire, la réduction d'impôt ne s'applique que si la société qui réalise l'investissement s'engage à achever les fondations de l'immeuble dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription et à achever l'immeuble dans les deux ans qui suivent la date d'achèvement des fondations. (…) Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. / (…) ».

L’administration fiscale estime, que les SCI n’avaient pas investi le produit de la souscription dans le délai de dix-huit mois suivant la clôture de celle-ci, dès lors qu’elles n’avaient procédé à l’acquisition définitive d’un bien immobilier, par acte authentique de vente à terme.

Les SCI ont chacune conclu, le 2 septembre 2015, avec la société P. un contrat intitulé « convention de maîtrise d’ouvrage déléguée et mandat de recherche et d’acquisition de terrain »

Par contrats, elles ont donné à la société P. « mandat ferme et irrévocable (…) de faire procéder pour le compte du maître de l’ouvrage et aux délais et prix convenus, à la recherche d’un terrain, à son acquisition et à la réalisation sur ce dernier des travaux »

L’objet était la création d’un logement de type F4 dont les caractéristiques sont définies par les « plans et descriptifs annexés » à ces conventions.

En contrepartie, les SCI se sont engagées à verser à la société P. un prix « ferme » de 250 000 euros selon un échéancier et, au plus tard, à la livraison des travaux.

Pour l’administration un tel contrat ne saurait correspondre à un investissement.

Les conventions passées ne portent pas sur une simple prestation de service, les SCI se sont engagées à acquérir un bien immobilier dont les caractéristiques et le prix sont précisément déterminés.

Elles doivent :

  • Être regardées comme ayant intégralement investi, dans le délai de dix-huit mois, le capital souscrit en vue de la construction
  • Le CGI n’implique pas, lorsque l’investissement revêt la forme de la construction d’un immeuble par une société, « que celle-ci procède, dans le délai de dix-huit mois qu’elles prévoient, à la conclusion d’un acte authentique ni au versement effectif de l’intégralité de la somme souscrite, »

"Il s’ensuit, que M. et Mme P sont fondés à solliciter la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l’année 2016, ainsi que des pénalités correspondantes."

Décide :

Article 1 er : M. et Mme P sont déchargés, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l’année 2016.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

(…)

Cour de cassation du , arrêt n°TA de Versailles 4 avril 2023, M. et Mme P. n°2100917

Commentaire de LégiFiscal

L’existence d’une « convention de maîtrise d’ouvrage déléguée et mandat… » entre la SCI et un promoteur immobilier, fait que la SCI s’était engagée irrévocablement à mener à bien le programme immobilier pour un prix ferme et définitif.

Pour le tribunal la condition d’investissement prévue par le 199 undecies C doit être regardée comme remplie. En effet la convention de maîtrise d’ouvrage déléguée, signée dans le délai de dix-huit mois, énonce un accord sur la chose et sur le prix, ferme et irrévocable,

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