Location immobilière : location nue, LMP ou LMNP ?

IMPÔT SUR LE REVENU - IRPP
Fiche pratique

Dans le cadre de l'impôt sur le revenu, le contribuable louant un logement a le choix entre la location nue et la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Les règles juridiques et la fiscalité sont très différentes d'un régime à un autre.

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Location nue ou location meublée ?

Louer une habitation permet à un contribuable de bénéficier de revenus supplémentaires. La première question à se poser est de déterminer s'il s'agira d'une location nue ou meublée.

Pour être considéré comme une location meublée, un local d'habitation doit être pourvu de tout l'ameublement et l'équipement nécessaire. Dans ce cas, le propriétaire devra "investir" notamment dans des armoires, un réfrigérateur, un lit, une plaque de cuisson, de la vaisselle, une table, des chaises etc. (fixé par le décret du 31 juillet 2015 entré en vigueur le 1er septembre 2015).

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé - article 2

Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L'investissement de départ est donc plus important pour un meublé. En contrepartie, la location meublée est juridiquement plus souple que la location nue. L'essentiel des conditions de la location meublée sont librement fixées par les parties (dépôt de garantie, loyer etc.). La location nue est largement encadrée par la loi du 6 juillet 1989.

 

Location nue

Location meublée

Durée du
bail initial

3 ans

1 an

Préavis donné par
le bailleur

6 mois avant l’échéance du bail

3 mois

Préavis donné par le locataire

3 mois (1 mois
dans certains cas)

1 mois


Compte tenu des durées de bail et de préavis plus courtes, la location meublée s'adresse davantage à des étudiants ou des personnes souhaitant rester peu de temps dans l'habitation. Ces personnes apprécient généralement de ne pas avoir à investir directement dans du mobilier. Les locations meublées concernent majoritairement des habitations de petites surfaces (studios et 2 pièces).  

Régime fiscal et social

Si la location meublée nécessite un investissement supplémentaire dans l'équipement et l'ameublement, elle bénéficie néanmoins d'un meilleur régime fiscal que la location nue (hors dispositifs spécifiques de type loi Scellier ou Pinel).

Il existe 2 régimes de location meublée :

  • la location meublée non professionnelle (LMNP)
  • la location meublée professionnelle (LMP).

Dans tous les cas (location nue, LMNP ou LMP), le contribuable peut choisir entre le régime micro (si les revenus bruts de location n'excèdent pas un certain montant) qui permet de retenir un montant de charges évaluées forfaitairement et le régime réel (réel normal ou réel simplifié) qui permet de déduire les dépenses réellement supportées. Le régime micro n'est pas sans inconvénient puisque le contribuable (location nue, LMNP ou LMP) ne peut constater ni imputer des déficits. Il peut néanmoins opter pour le régime réel.

Le tableau ci-dessous récapitule les principales caractéristiques fiscales de ces 3 régimes.

 

Location nue

LMNP

LMP

Catégorie imposition à l'impôt sur le revenu

Revenus fonciers

BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels

BIC professionnels

Condition pour pouvoir en bénéficier

Aucune condition nécessaire

Louer meublé

4 conditions pour pouvoir bénéficier du statut LMP :

  • louer meublé
  • inscription au RCS en qualité de loueur professionnel
  • recettes annuelles > 23.000 € TTC
  • recettes > total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC etc.)

Cas d'exonération d'impôt sur le revenu

Logements dont le contribuable se réserve la jouissance

Locations de chambres d'hôtes si le loyer ne dépasse pas 760 € par an.

Location meublée d'une ou plusieurs pièces de sa résidence principale à condition que le logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables (184 €/m² par an en Ile-de-France et 135 €/m² par an dans les autres régions.

Condition régime micro

Applicable de plein droit si revenu brut foncier total n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition

Applicable à condition de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA et d'avoir un chiffre d'affaires annuel inférieur à 82.800 € pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes, ou à 33.200 € dans les autres cas.

Imposition au régime micro

Abattement de 30% sur ces revenus bruts.

Option pour le régime réel d'imposition valable obligatoirement pour 3 ans.

Abattement forfaitaire de 71 % pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes et de 50% dans les autres cas.

Régime réel : obligations comptables

Aucune obligation comptable

Obligation de tenir une comptabilité identique à celle d'un commerçant

Régime réel : obligations fiscales

Déclaration des revenus fonciers n°2044 joint à la déclaration n°2042

Formulaire n°2042C (annexe déclaration de revenus)

+ Formulaire n°2031 (liasse fiscale avec bilan, résultat et annexes)

Régime réel : charges déductibles

Dépenses de réparation et d'entretien, frais d’administration et de gestion supportés par le propriétaire (article 31 du CGI), frais de téléphone et correspondance limités à 20 € par local

Dépenses de réparation et d'entretien, frais d’administration et de gestion supportés par le propriétaire

+ Grosses réparations

+ Droits de mutation payés à l'acquisition (déduction totale immédiate ou étalement sur 5 ans)

+ Amortissements du bien immobilier, hors terrain

Régime réel : imputation des déficits

Imputation sur le revenu global limitée à 10.700 €, hors intérêts d'emprunt et uniquement pour des logements donnés en location pendant au moins 3 ans.

La fraction du déficit excédant 10.700 € ou provenant des intérêts d’emprunt est seulement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Imputables sur les bénéfices des locations meublées exercées à titre non-professionnel au cours des 10 années suivantes.

Imputable sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.

Imposition des plus-values

Selon le régime des plus-values immobilières des particuliers

Selon le régime des plus-values immobilières des particuliers

Cessions soumises au régime des plus-values professionnelles

Plus-values exonérées d'IR si activité exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes HT (moyenne des 2 années précédentes) sont inférieures à 90.000 €.

Entre 90.000 et 126.000 €, application d'un allègement dégressif.

Imposition à l'IFI

Biens immobiliers soumis à IFI

Biens immobiliers soumis à IFI

Exonération d'IFI au titre des biens professionnels

Impôts locaux

Soumis à la taxe foncière

Soumis à la taxe foncière et à la CFE

Soumis à la taxe foncière et à la CFE

Cotisations sociales TNS

Non (mais imposition des revenus nets aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%)

Non, si les revenus issus de la location meublée n'excèdent pas 23.000 € par an. En dessous de ce seuil, ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Contribuable soumis aux cotisations TNS

TVA

Locations nues à usage d'habitation : exonérées de TVA

En principe : exonération de TVA

Exception (article 261 D-4° du CGI) : 6 catégories d'opérations sont imposables, notamment la location par un loueur d'un local offrant, en plus de l'hébergement au moins 3 des 4 prestations suivantes :

  • petit déjeuner
  • nettoyage quotidien des locaux
  • fourniture du linge
  • réception de clientèle.

Régime LMP : pas toujours intéressant

Compte tenu de ces différences de régime fiscal, bien que l'investissement de départ semble plus important (équipement et ameublement), la location meublée apparaît comme plus avantageuse d'un point de vu fiscal.

Le régime micro propose un abattement plus élevé et pour le régime réel, il est également possible de déduire les droits d'enregistrement acquitté lors de l'acquisition ainsi que l'amortissement du bien immobilier (hors terrain). Ces régimes (LMP et LMNP) sont en réalité surtout intéressant lorsque d'important travaux de rénovation sont nécessaires. En effet, ces travaux sont déductibles. D'ailleurs beaucoup de contribuables optent pour ce régime pour pouvoir obtenir un déficit.

L'imputation du déficit en location meublée semble plus intéressante en LMP. Sous ce régime, les déficits peuvent être directement imputés sur le revenu global, alors qu'en LMNP, ils ne sont imputables que sur les bénéfices des LMNP des 10 années suivantes.

Ce régime LMP n'est cependant pas si enviable. Les conditions d'accès sont tout d'abord assez restrictives (nécessité d'avoir des recettes annuelles > 23.000 € TTC). En outre, il est nécessaire de préciser que l'imputation du déficit sur les revenus globaux est plutôt rare dans les faits. En effet, l'article 39 C II 2 du CGI stipule qu'il est interdit en régime LMP  de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements. Or, ces amortissements représentent la plupart du temps, l'une des charges principales permettant d'obtenir un déficit. Néanmoins, ces amortissements non déduits peuvent ensuite être reportés ou imputés sur les plus values réalisées ultérieurement, sans limitation de durée.

Le régime LMP présente enfin un autre inconvénient de taille. Il oblige le contribuable à cotiser au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants (ex-RSI) sur la base du montant du bénéfice et sur la base des plus-values réalisées. Lorsque le résultat est nul voire déficitaire, le contribuable est tout de même redevable de cotisations sur une base minimum.

Enfin, précisons que même si les avantages fiscaux sont plus favorables en location meublée, en LMP, comme en LMNP, il est nécessaire de tenir une comptabilité. Faire appel à un expert-comptable est d'ailleurs conseillé. La location nue à l'avantage de ne pas nécessité obligatoirement une comptabilité.

 

Location nue

LMNP

LMP

Avantages

Gestion simple

Pas d'investissement en ameublement et équipement

Obligations comptables et fiscales simples

Nombreux avantages fiscaux

Nombreux avantages fiscaux

Imputation des déficits sur les revenus globaux

Droits de successions allégés pour les héritiers

Inconvénients

Cadre juridique plus stricte

Régime fiscal moins intéressant que la location meublée

Coût de l'ameublement et de l'équipement pour avoir le statut "meublé"

Obligations comptables et fiscales contraignantes (sauf en régime micro)

Imputation des déficits limitée

Coût de l'ameublement et de l'équipement pour avoir le statut "meublé"

Plancher de 23.000 € pour bénéficier du statut

Obligations comptables et fiscales contraignantes (sauf en régime micro)

Soumis aux cotisations TNS

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