Exonération de droits de mutation pour les donations affectées à l'acquisition d'un immeuble

​Cadre et Période d'Application de la Nouvelle Exonération

Cette exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit est introduite par l'article 71 de finances pour 2025. Codifiée à l'article 790 A bis du CGI, elle s'applique aux dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Le dispositif est réservé aux donations consenties dans le cadre familial, c'est-à-dire au profit d'un enfant, d'un petit-enfant, d'un arrière-petit-enfant, ou, en l'absence de ces derniers, d'un neveu ou d'une nièce. Les dons doivent être réalisés en pleine propriété et peuvent être effectués par chèque, virement, mandat ou remise d'espèces.

Une condition essentielle est l'affectation des sommes reçues par le donataire au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement du don. Pour les dons manuels sans preuve de date de versement, la date de révélation fait foi si la déclaration est déposée avant le 31 janvier 2027.

​Conditions d'Affectation Spécifiques des Sommes Données

Les sommes d'argent données doivent impérativement être affectées par le donataire à l'un des deux objectifs suivants :

​Acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA)

    ◦ L'acquisition doit concerner un immeuble neuf à usage d'habitation, ou un immeuble en l'état futur d'achèvement.

    ◦ Le don doit être antérieur à l'affectation des sommes.

    ◦ Sont exclues l'acquisition de la nue-propriété, l'acquisition d'un terrain à bâtir pour y faire construire sa résidence principale, la construction directe par le donataire de sa résidence principale, ou le remboursement anticipé d'un prêt contracté pour une acquisition antérieure au 15 février 2025.

    ◦ Le donataire a l'obligation de maintenir l'immeuble acquis comme sa résidence principale ou de le louer à usage d'habitation principale pendant une durée de 5 ans à compter de la date d'acquisition ou d'achèvement. La location à un membre du foyer fiscal du donataire est exclue.

​Travaux de rénovation énergétique effectués dans l'habitation principale du donataire.

    ◦ Les travaux et dépenses doivent être éligibles à la prime de transition énergétique "MaPrimeRénov’".

    ◦ Ils doivent être réalisés par des professionnels qualifiés et concerner un logement situé en France.

    ◦ Le logement doit être la résidence principale du donataire au moment de l'achèvement des travaux et pendant les 5 années suivantes.

    ◦ Ne sont pas éligibles les travaux réalisés par le donataire lui-même dans un logement loué, ni les travaux sur un logement appartenant à une société dont le donataire est associé.

Il est important de noter que l'exonération ne se cumule pas avec d'autres avantages fiscaux pour les mêmes dépenses, comme le crédit d'impôt ou la prime "MaPrimeRénov'" elle-même.

​Modalités de l'Exonération et Conséquences en Cas de Non-Respect

Le montant de l'exonération est soumis à une double limite :

• 100.000 € par donateur à un même donataire.
• 300.000 € par donataire. Un enfant peut ainsi recevoir 100.000 € de chacun de ses parents et 100.000 € d'un grand-parent, bénéficiant d'un total de 300.000 € en franchise de droits.

L'exonération est strictement limitée au montant effectivement affecté à l'acquisition ou aux travaux de rénovation. Si le don dépasse cette affectation, seule la fraction allouée est exonérée. Le surplus peut éventuellement bénéficier des abattements de droit commun, mais sera soumis à la règle du "rappel fiscal".

En cas de non-respect, comme la vente de l'immeuble dans le délai de cinq ans, l'exonération est remise en cause. Le donataire sera alors redevable du complément de DMTG, assorti des intérêts de retard. Cependant, le décès du donataire pendant cette période de 5 ans ne remet pas en cause l'exonération, ses héritiers n'étant pas tenus de respecter les conditions. Le donataire est tenu de conserver toutes les pièces justificatives.

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3362-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-20-20-20-20250904