Pour un investissement locatif dans l’ancien avec rénovation. Sous conditions, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dans le cadre du dispositif « Denormandie ». Initialement le dispositif prenait fin en 2023. Il est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026.
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La réduction d'impôt « Denormandie » ¶
Pour un investissement locatif dans l’ancien avec rénovation.
Sous conditions, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dans le cadre du dispositif « Denormandie ».
Initialement le dispositif prenait fin en 2023. Il est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026.
De quoi s’agit-il ? ¶
C’est une aide fiscale, sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, accordée dans le cadre d'un investissement locatif.
Les logements concernés ¶
Sont concernés les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.
Sont concernés les particuliers qui achètent un bien immobilier à titre de logement, à rénover, pour ensuite le mettre en location.
Le bien est un logement ancien ou un local transformé en usage d'habitation.
Le logement ancien, qui se situe dans un quartier ancien dégradé, doit faire l’objet d’une rénovation.
Par ailleurs, il doit être situé dans les communes définies.
Investissements concernés ¶
Le logement est situé dans :
- Une commune située en « Cœur de ville »
- Une commune signataire d’une convention d’ORT (Opération de revitalisation de Territoire)
- Une commune avec besoin de réhabilitation de l'habitat important.
Le logement à rénover ¶
- Logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration
- Un local transformé en usage d'habitation
- Logement non meublé, loué nu au titre de l’habitation principale
- Durée de l’engagement de location est de 6, 9 ou 12 ans.
- Loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.
- Le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser, des plafonds définis.
Conditions de location ¶
Engagement de louer le logement 6 ans au minimum.
Location soumise à des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Plafonds de loyer
Exemple : Plafonds du loyer mensuel par m2 hors charges en Métropole
| Localisation du logement | 2023 |
| Zone A bis | 18,25 € |
| Zone A | 13,57 € |
| Zone B1 | 10,93 € |
| Zone B2 sur agrément | 9,50 € |
Source : service-public.fr
Les conditions liées aux travaux
Les travaux à réaliser doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Il faut procéder aux travaux suivants :
- Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins, selon le logement, 20 à 30 %, (30 % au moins pour les logements individuels)
- Au moins 2 types de travaux parmi : le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres
- Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage)
Les travaux doivent être terminés, le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.
Le coût total de l'opération correspond au prix de revient du logement, à savoir le coût des travaux + prix d’acquisition + frais afférents à l’acquisition (frais de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière.),
Exemple :
Le bien acheté est d'un montant de 150 000 € (tous frais afférents à l'acquisition compris).
Les dépenses de rénovation éligibles s’ajoutent pour un montant de 50 000 €
Le bien sera loué sur une période de 9 ans
L’avantage fiscal sera de (200 000 X 18 %) = 36 000 € soit 4 000 € de réduction d'impôt sur le revenu par an.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt le montant des travaux à réaliser devra être au minimum de 50 000 € TTC (150 000 € + 50 000 €) x 25 % = 50 000 €).
La réduction d'impôt ¶
La réduction est en fonction de la durée de la mise en location.
| Durée de location | Réduction d’impôt |
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
L'avantage fiscal est étalé sur la durée de location.
Plafond du coût d'acquisition à 300 000 €.
Plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
Conditions liées au(x) locataire(s) ¶
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.
Le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds suivants :
Métropole
| Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2021) Selon la zone géographique - Bail conclu en 2023-
|
Source : service-public.fr
A noter
Le dispositif « Denormandie » n’est pas cumulable avec les autres dispositifs d’investissement locatif.
Il fait prendre en compte le plafonnement global des avantages fiscaux.
C’est l'article 199 novovicies du CGI (Code Général des Impôts) qui fixe les conditions d'application de cette réduction d'impôt.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044991962
