Contexte de l'affaire ¶

La SCI (Société Civile Immobilière) a comme activité la location de terrains et autres biens immobiliers. M. B est associé à hauteur de 50 %; Il a fait l’objet d’un contrôle sur pièces.

La SCI a cédé, pour un montant global de 1 900 000 euros, un ensemble immobilier composé d’un bien situé au 3 de la rue Alfred à hauteur de 1 260 000 euros et d’un bien situé au numéro 5 de la même rue pour un montant de 640 000 euros.

Pour l’administration la durée de détention du bien au numéro 3, est de 28 ans. Elle a rectifié la plus-value qui n’a pas été déclarée.

L’administration rejette la réclamation préalable de M.B

M.B demande au tribunal de prononcer la décharge des contributions sociales supplémentaires auxquelles il a été assujetti, pénalités et majorations et intérêts moratoires.

Pour lui la plus-value doit être minorée d’un forfait de 15 % pour travaux de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration effectués.

Article 150 U du CGI : « I. –lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. () ».

Article 150 VA : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. () ».

M. B associé de la SCI aurait dû déclarer, à hauteur de sa quote-part, le montant de la plus-value issue de la cession.

Le bien a été détenu 28 ans, un abattement s’applique (82 %).

Pour M.B le prix de cession est erronée.

Il produit un acte notarié complémentaire, où il est mentionné que la cession a été consentie moyennant le prix principal de 1 900 000 euros :

- De 1 320 000 euros pour le numéro 5 

- Et 580 000 euros pour le numéro 3.

La mention, dans un acte de vente notarié, d’un prix de cession fait foi.

L’administration n’apporte aucun élément pour établir que l’inversion des valeurs des biens entre le numéro 3 et 5 « ne résulterait pas d’une simple erreur matérielle. »

Par la suite, en reprenant les calculs, et compte tenu de la quote-part du requérant dans le capital social qui s’élève à 50 %, la plus-value taxable imposable aux prélèvements sociaux au nom de M. B s’élève à 41 875,38 euros.

Par suite, la base taxable à l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, doit être réduite de 61 199,62 euros.

Article 150 VB du CGI : « I. – Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte ()

II. – Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : () 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur…

Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée. () ».

Un contribuable qui n’est pas en mesure de justifier des frais de travaux, a la faculté de bénéficier d’une évaluation forfaitaire de ses dépenses.

Pour M. B

Il soutient pouvoir bénéficier de cette augmentation de 15 % alors même qu’il n’a procédé à aucun travaux.

L’absence de justificatif ne fait pas obstacle à l’application de ce taux forfaitaire.

Pour autant, ici « l’affirmation du requérant de n’avoir réalisé aucun travaux suffit, quant à elle, à ne pas appliquer au prix d’acquisition un forfait de 15 % prévu… »

M. B n’est pas fondé à demander l’application d’une majoration du prix d’acquisition du bien de 15 % pour des travaux qu’il déclare ne pas avoir engagés.

Il est seulement fondé à demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti, correspondant à la réduction de la base d’imposition de 61 199,62 euros.

Décide :

Article 1er : La base des cotisations supplémentaires à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales fixée à M. B au titre de l’année 2016 est réduite d’une somme de 61 199,62 euros (soixante-et-un mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-deux centimes).

Article 2 : M. B est déchargé des cotisations supplémentaires à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année correspondant à la réduction de la base d’imposition définie à l’article 1er.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

(…)

Cour de cassation du 15 avril 2024, arrêt n°TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PAU, CHAMBRE 1, 15 AVRIL 2024, N° 2201290

Commentaire de LégiFiscal ¶

Le vendeur qui affirme ne pas avoir réalisé de travaux, suffit à ne pas appliquer le forfait de 15 %.

L’absence de justificatif ne fait pas obstacle à l’application de ce taux forfaitaire de 15 %.