IR et prélèvements sociaux : les déclarations de plus-values immobilières pour 2014 sont en ligne

Contribution sociale de solidarité (C3S)
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L'administration fiscale vient de mettre en ligne sur le site impots.gouv.fr, les imprimés relatifs aux déclarations de plus-values immobilières pour 2014. Ces imprimés permettent de calculer l'impôt sur ...

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L'administration fiscale vient de mettre en ligne sur le site impots.gouv.fr, les imprimés relatifs aux déclarations de plus-values immobilières pour 2014. Ces imprimés permettent de calculer l'impôt sur le revenu (IR), les prélèvements sociaux et le cas échéant, la surtaxe pour les plus-values immobilières.

La détermination de la plus-value brute

Le régime de l'imposition des plus-values immobilières à l'IR concerne les plus-values réalisées par les particuliers dans le cadre de la gestion du patrimoine privé. Sont notamment imposables dans cette catégorie les ventes de terrains, maisons et appartements ainsi que les droits attachés (les servitudes par exemple).

 

La plus-value brute (avant abattement) est obtenue par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Prix de cession

Le prix de cession correspond au prix stipulé dans l’acte.

Peuvent être déduits, les commissions, frais liés aux diagnostics obligatoires, et autres frais supportés par le vendeur.

Le prix d'acquisition

Le prix d’acquisition correspond au prix stipulé dans l’acte, majoré :

- des frais d’actes et de déclaration,

- des droits de mutation,

- des frais relatifs à l’acquisition. Ils sont retenus, soit forfaitairement (7,5 % du prix d’acquisition), soit pour leur montant réel.

- des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’améliorations retenues pour leurs montants réels. En cas de cession plus de 5 ans après l’acquisition, il est possible d'évaluer forfaitairement ces dépenses sans justification à 15 % du prix d’acquisition des immeubles.


La détermination de la plus-value nette, de l'IR et des prélèvements sociaux

Des abattements s’appliquent sur la plus-value brute.

Régime des terrains à bâtir (régime applicable aux cessions intervenues à compter du 1er février 2012)

Abattement pour durée de détention :

  • 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année
  • 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17ème année
  • 8% pour chaque année de détention au-delà de la 24ème année

La plus-value est donc totalement exonérée au bout de 30 ans de détention. Après application de l'abattement, la plus-value nette est imposée au taux d’IR proportionnel de 19%.

Les prélèvements sociaux s'élèvent à 15,5% de la plus-value nette après abattement.

Autres cessions

Pour les cessions des autres biens immobiliers réalisés à compter du 1er septembre 2013, l'abattement pour durée de détention pour la détermination de la base imposable à l'IR est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21ème année
  • 4 % au terme de la 22e année de détention (soit une exonération d’IR au bout de 22 ans).

Le taux d’imposition à l’IR est de 19%.

Néanmoins, pour les prélèvements sociaux, l'exonération n'intervient qu'au bout de 30 ans. L'abattement pour durée de détention (applicable à la plus-value brute) est de :

  • 1,65 % pour chaque année au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème,
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention,
  • 9 % au-delà de la 22ème année.


Abattement exceptionnel de 25%

Pour les cessions immobilières réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, le redevable bénéficie d'un abattement exceptionnel de 25%, assis sur la plus value nette après abattement pour durée de détention. Cet abattement de 25% concerne la détermination de la base imposable pour l’IR et des prélèvements sociaux.

Pour rappel, aucune imputation des moins-values n’est possible en ce qui concerne les immeubles.

Surtaxe pour les plus-values immobilières à partir de 2013

Les plus-values imposables excédent 50.000 € sont imposables à compter de 2013 à une surtaxe.

Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Montant total de la plus-value imposable

Montant de la taxe

 

De 50.001 € à 60.000 €

2 % PV – (60.000 – PV) x 1/20

De 60.001 € à 100.000 €

2 % PV

De 100.001 € à 110.000 €

3 % PV – (110.000 – PV) x 1/10

De 110.001 € à 150.000 €

3 % PV

De 150.001 € à 160.000 €

4 % PV – (160.000 – PV) x 15/100

De 160.001 € à 200.000 €

4 % PV

De 200.001 € à 210.000 €

5 % PV – (210.000 – PV) x 20/100

De 210.001 € à 250.000 €

5 % PV

De 250.001 € à 260.000 €

6 % PV – (260.000 – PV) x 25/100

Supérieur à 260.000 €

6 % PV

Légende : PV : Montant total de la plus-value imposable

 

Déclaration des plus-values immobilières

L'administration fiscale vient de mettre en ligne les déclarations de plus-values immobilières relatives aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2014. Elles sont téléchargeables sur le site impots.gouv.fr. Il existe quatre imprimés :

  • Imprimé 2048-IMM-SD : il concerne les cessions d'immeubles autres que des terrains à bâtir (IR, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values immobilières).
  • Imprimé 2048-TAB-SD : il concerne les cessions de terrains à bâtir (IR, prélèvements sociaux et le cas échéant la taxe forfaitaire sur la cession de terrains nus devenus constructibles, la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles).
  • Imprimés 2048-M-SD et 2048-M-bis-SD : il concerne la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (IR, prélèvements sociaux, surtaxe sur les plus-values immobilières le cas échéant).

La déclaration doit être déposée au service de la publicité foncière par le notaire dans un délai d’un mois à compter de la date de l'acte.