Réduction d'impôt Scellier et VEFA : l’acquisition est entièrement réglée à la fin des travaux

Fiscalité Immobilier
Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt de la CAA de Nantes du 15 avril 2021, n° 19NT01894

Les 31 décembre 2010 et 7 janvier 2011, M. et Mme A. ont acquis auprès de la SCCV (Société Civile de Construction vente) F, dont ils sont associés uniques, par le biais de la SCI (Société ...

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Contexte de l'affaire

Les 31 décembre 2010 et 7 janvier 2011, M. et Mme A. ont acquis auprès de la SCCV (Société Civile de Construction vente) F, dont ils sont associés uniques, par le biais de la SCI (Société Civile Immobilière) ME, dont ils sont associés majoritaires, deux appartements dans un immeuble en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) pour des montants respectifs de 160 000 euros et 140 000 euros toutes taxes comprises.

Chaque acte de vente stipulait que le prix sera payé :

  • Pour moitié par un versement le jour de l’acte
  • Et le surplus au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Une somme de 150 000 euros, qui correspondant à la première moitié du total des acquisitions, a été versée lors de la signature des actes de vente.

Pour autant il n’est pas établi que la seconde moitié des prix fut réglée, soit par la SCI., ou M. et Mme A.

L'administration remet en cause le dispositif de réduction d'impôt "Scellier".

M. et MmeA… ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Caen de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2011, 2013, 2014 et 2015.

Par jugement, le TA a prononcé un non-lieu à statuer sur une partie des conclusions et a rejeté le surplus de leur demande.

Ils soutiennent que :

  • La base de la réduction d’impôt (article 199 septvicies du CGI (Code Général des Impôts) correspond au prix d’acquisition du bien soit deux immeubles en VEFA.
  • Les frais d’enregistrement et de notaire portent sur les sommes de 160 000 euros et de 140 000 euros, et sont réglés.
  • La réduction d’impôt est indépendante des modalités de paiement.

Par ailleurs, au-delà de la réduction d’impôt sont déductibles :

  • Les intérêts des emprunts contractés auprès de la banque, celle-ci a été mise en demeure de produire une attestation indiquant le montant des intérêts
  • D’autres charges de copropriété, appels de fonds, et montants de travaux

De même, un locataire de l’immeuble n’a pas payé des loyers en 2015 ; seul doit être imposé le montant des loyers perçus, soit 3 241 euros.

M. et MmeA. relèvent appel de ce jugement.

Sur la réduction d’impôt au titre du dispositif dit « Scellier » :

Article 199 septvicies du CGI dans sa rédaction applicable au litige : « I. 1. Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. / (…) / IV.- La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années (…) ».

Article 1601-3 du code civil :

« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux (…) ".

Les intéressés n’ont pas pu établir avoir payé entièrement leurs acquisitions à la fin des travaux. L’administration a remis en cause le bénéfice de la réduction d’impôt prévue par l’article 199 septvicies du CGI.

Pour les intérêts des emprunts contractés, M. et Mme A. ne produisent aucune attestation mentionnant le montant des intérêts versés.

Ils ne sont donc pas fondés à déduire ces intérêts des revenus fonciers.

En ce qui concerne les provisions sur charges :

Ils ne justifient pas du paiement des appels de fonds.

Ils ne peuvent pas déduire d’autres charges.

Concernant les loyers :

Après prise en compte des différents éléments produits, et la réponse aux observations du contribuable, il se trouve que M. et Mme A… ne fournissent aucune indication notamment sur la ventilation entre le montant des loyers et celui des charges.

Décide :
Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de M. et Mme A… tendant à la décharge, au titre des années 2011, 2013 et 2014, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à hauteur de la somme de 2 981 euros.

Article 2 : Le surplus de la requête de M. et Mme A… est rejeté.

Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt de la CAA de Nantes du 15 avril 2021, n° 19NT01894

Commentaire de LégiFiscal

La Cour Administrative vient de rejeter l’appel des époux A.

Elle estime que les intéressés n’ont pas pu établir que le paiement des acquisitions fut entièrement réglé à la fin des travaux.

Pour l’administration fiscale qui a remis en cause le dispositif de réduction d’impôt « Scellier », celui-ci ne s’applique qu’aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement. Dans le cas de la VEFA, la date de l’acquisition du bien conditionne l’ouverture du droit à réduction, à la condition que le prix de l’acquisition soit entièrement payé à la fin de l’exécution des travaux.