Travaux de rénovation payés au vendeur et déduction des revenus fonciers

- Jurisprudence Métiers du fiscaliste

Cour de cassation du , pourvoi n°10-17945

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Contexte de l'affaire

CAA Nantes 29 juin 2017 n°16NT00954

Les dépenses d'amélioration, d'entretien et de réparation sont déductibles des revenus fonciers.

En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement constituent une dépense en capital non déduclibles. En effet, en matière de revenus fonciers, le capital n'est pas déductible et seules viennent en déduction les dépenses supportées en vue de percevoir des revenus.

En l'espèce, un couple souscrirent un contrat de vente d'immeuble à rénover, selon lequel, d'une part, ils firent l'acquisition d'un ensemble immobilier situé à Tours, pour lequel ils payèrent le jour de la vente le prix de 146.500 euros et, d'autre part, le vendeur s'engagea à réaliser sur cet ensemble des travaux de rénovation moyennant la somme de 38.500 euros, à verser ultérieurement en fonction de l'avancement des travaux. Ils adressèrent à l'administration une réclamation visant à obtenir la déduction de ces travaux de leurs revenus fonciers.

Celle-ci rejeta leur requête, au motif que le vendeur conservait jusqu'à la livraison des travaux aux acquéreurs, la maîtrise d'ouvrage et que l'accord par lequel ce vendeur s'engageait à réaliser des travaux pour les acquéreurs, moyennant un prix convenu entre eux, interviennait de manière concomitante à la vente. Ainsi, ces travaux constituaient un élément du prix de vente.

Cet argumentaire est rejetée par la Cour administrative de Nantes, qui considère que ces travaux ne constituent pas une dépense en capital et sont donc déductibles.

Toutefois, la déduction est refusée car les contribuables n'apportent aucun élément de nature à justifier de la réalisation et de la nature des travaux

Extraits de l'arrêt

4. Considérant que le 23 octobre 2012, M. et Mme A...ont souscrit un contrat de vente d'immeuble à rénover, soumis aux dispositions des articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, selon lequel, d'une part, ils ont acquis un ensemble immobilier situé à Tours, pour lequel ils ont payé le jour de la vente le prix de 146 500 euros et, d'autre part, le vendeur s'est engagé à réaliser sur cet ensemble des travaux de rénovation moyennant la somme de 38 500 euros, à verser ultérieurement en fonction de l'avancement des travaux ; qu'il résulte tant des dispositions du code de la construction et de l'habitation applicables aux ventes d'immeubles à rénover que des stipulations de l'acte de vente du 23 octobre 2012 aux termes desquelles " L'ACQUEREUR est propriétaire du sol attaché au BIEN vendu et des constructions existantes à compter du jour de la signature de l'acte authentique ", que, contrairement à ce que fait valoir l'administration, les travaux n'ont pas été réalisés avant le transfert de propriété de l'ensemble immobilier sur lequel ils ont porté ; que la double circonstance qu'en vertu de l'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur conserve, postérieurement à la vente et jusqu'à la livraison des travaux aux acquéreurs, la maîtrise d'ouvrage et que l'accord par lequel ce vendeur s'engage à réaliser, directement ou indirectement, des travaux de rénovation pour les acquéreurs, moyennant un prix convenu entre eux, intervienne de manière concomitante à la vente, n'a pas pour effet de conférer au prix payé en contrepartie de ces travaux le caractère d'une dépense en capital ; que, dès lors, l'administration n'est pas fondée à soutenir que, par principe, le coût des travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'un immeuble à rénover n'est pas déductible des revenus fonciers provenant de la location de cet immeuble ;

5. Considérant, toutefois, que si M. et Mme A...justifient, par la production d'un relevé bancaire mentionnant un virement d'un montant de 38 500 euros effectué le 24 décembre 2012 au profit de l'office notarial ayant procédé à l'enregistrement de la vente, du versement de cette somme, ils n'apportent aucun élément de nature à justifier de la réalisation et de la nature des travaux et, en conséquence, de leur caractère déductible ; que, dès lors, c'est à bon droit que l'administration a refusé de tenir compte, pour rectifier leurs bases d'imposition au titre des années 2012 et 2013, de la somme de 38 500 euros qu'ils ont versée en exécution du contrat de vente ;

Cour de cassation du , pourvoi n°10-17945

Commentaire de LégiSocial

Profitons de ce jugement pour rappeler les nouvelles dispositions en vigueur, depuis la loi La loi LMMT (Loi de Modernisation du Marché du Travail) du 25/06/2008 (Jo du 26/06/2008).

Période d’essai fixée par la loi

Cette loi a en effet posé les principes d’une période d’essai « légale », ce qui n’était pas le cas auparavant.

Les entreprises fixaient ainsi des périodes d’essai selon des dispositions conventionnelles, des usages dans la profession ou dans l’entreprise.

Rappelons au passage que la période d’essai a une double fonction :

  • Pour l’employeur, c’est une période pendant laquelle il va tester les performances de son salarié ;
  • Pour le salarié, c’est une période pendant laquelle il va tester son poste de travail, l’entreprise et les conditions de travail.

Article L1221-20

Créé par LOI n°2008-596 du 25 juin 2008 - art. 2 (V)

La période d'essai permet à l'employeur d'évaluer les compétences du salarié dans son travail, notamment au regard de son expérience, et au salarié d'apprécier si les fonctions occupées lui conviennent.

Durée de la période d’essai depuis la loi

Article L1221-19

Créé par LOI n°2008-596 du 25 juin 2008 - art. 2 (V)

Le contrat de travail à durée indéterminée peut comporter une période d'essai dont la durée maximale est :

1° Pour les ouvriers et les employés, de deux mois ;

2° Pour les agents de maîtrise et les techniciens, de trois mois ;

3° Pour les cadres, de quatre mois.

Période d’essais réglementés avant la loi

Mais lors  de la promulgation de la loi LMMT, le législateur a prévu les cas particuliers d’entreprises déjà soumises à des périodes d’essais réglementées.

Article L1221-22

Créé par LOI n°2008-596 du 25 juin 2008 - art. 2 (V)

Les durées des périodes d'essai fixées par les articles L. 1221-19 et L. 1221-21 ont un caractère impératif, à l'exception :

- de durées plus longues fixées par les accords de branche conclus avant la date de publication de la loi n° 2008-596 du 25 juin 2008 portant modernisation du marché du travail ;

- de durées plus courtes fixées par des accords collectifs conclus après la date de publication de la loi n° 2008-596 du 25 juin 2008 précitée ;

- de durées plus courtes fixées dans la lettre d'engagement ou le contrat de travail.

Pourquoi un tel jugement ?

Dans sa décision de rompre la période d’essai dans l’affaire présente, l’employeur croyait se trouvait dans le cas d’une dérogation légalement admise.

Le salarié était engagé dans une entreprise au sein de laquelle des dispositions conventionnelles, en vigueur avant la promulgation de loi, prévoyaient des périodes d’essai éventuelles d’un an. 

Les juges de la Cour de cassation ne remettent pas en cause cette possibilité de déroger aux périodes légales, mais insistent sur le fait qu’une période d’un an pour un salarié est déraisonnable.

Extrait du jugement

qu'est déraisonnable, au regard de la finalité de la période d'essai et de l'exclusion des règles du licenciement durant cette période, la durée contractuelle d'une période d'essai de six mois, renouvelable une fois, soit au maximum un an, pour un cadre exerçant les fonctions de directeur de magasin