Revenus fonciers et déductibilité des travaux de rénovation

Contexte de l'affaire

Dans un immeuble, les travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, pour être considérés comme des travaux de reconstruction, doivent affecter le gros œuvre, ou en augmentater la surface habitable

Rappel des faits

Une SCI est propriétaire d’un ensemble immobilier. En l’occurrence M. B, posséde 99,91 % des parts de cette société, et il est assujetti, à des cotisations supplémentaires d’impôt et prélèvements sociaux, intérêts de retard et majoration.

Le motif en est la réintégration de la totalité des montants des travaux retenus en dépenses d’amélioration et déduites du revenu de la SCI.

Après réclamation l’affaire est portée au TA (Tribunal administratif) de Montpellier, qui a rejeté sa demande de décharge de l’intéressé ;

Après la CAA de Marseille, l’associé se pourvoit en cassation.


Les investissements correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement d’un immeuble ne sont pas, admises en déduction du revenu foncier, de façon générale.

Que sont les travaux de reconstruction ; ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui apportent une modification importante au gros oeuvre, les aménagements internes, équivalent à des travaux de reconstruction par leur importance (agrandissement, avec effet d’accroître le volume ou la surface habitable).

« Des travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros oeuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable. »

Commentaire de LégiFiscal

Les travaux réalisés par la SCI, après démolition, portent sur la réfection des sols, modification des ouvertures extérieures, redistribution des surfaces, et création de plusieurs appartements aux différents étages.

La surface habitable de l’immeuble initialement de 190 m² est portée après travaux, à plus de 400 m².

« En jugeant que ni les plans, ni les autres pièces produites au dossier par M. B..., dont un certificat d’urbanisme de 1973 mentionnant une " surface bâtie " de 345 m² et des attestations de surface habitables établies postérieurement à la réalisation des travaux, ne permettaient d’établir que l’immeuble litigieux présentait, avant l’engagement des travaux entrepris par la société BP, une surface habitable supérieure à celle mentionnée dans la déclaration H1 souscrite en 1970, la cour a souverainement apprécié, sans les dénaturer, l’ensemble des pièces du dossier qui lui était soumis.

« Elle a pu en déduire, sans qualifier inexactement les faits de l’espèce, que les travaux en litige équivalaient, par leur importance, à une reconstruction de l’immeuble, dont le montant n’était par suite pas susceptible d’être pris en compte pour la détermination des revenus fonciers du requérant. »

Arrêt du Conseil d’État, du 29 mai 2019, n°421237

Le pourvoi de M. B... doit être rejeté. Les travaux sont non dissociables de l’opération globale de reconstruction.