SCI, location meublée saisonnière et mise à disposition gratuite aux associés

Contexte de l'affaire

La SCI (Société Civile Immobilière) Le Moulin a pour objet social « l’acquisition de la propriété dénommée (), la mise à disposition à titre gratuit de ladite propriété au profit des associés, la gestion, l’administration et le cas échéant la location de cette propriété ».

La société est également propriétaire d’un autre bien.

A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que la SCI avait exercé une activité de location meublée, regardée comme une activité commerciale justifiant son assujettissement à l'impôt sur les sociétés.  

Les sommes correspondant aux loyers non encaissés du fait de la mise à disposition gratuite du bien, ont fait l’objet de rectifications en tant qu’avantages occultes.

Les revenus regardés comme distribués au profit des époux, qui sont gérants-associés à hauteur de 50 % chacun, ont été imposés dans la catégorie des RCM (Revenus de capitaux mobiliers) en application du c de l’article 111 du CGI (Code Général des Impôts).

M. et Mme C. et A. B. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Nîmes de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis.

Le TA a rejeté sa demande.

Ils font appel du jugement.

En l’espèce une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale, avec son assujettissement à l'IS.

Article 34 du CGI (Code Général des Impôts) : « Sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l'exercice d'une profession commerciale, industrielle ou artisanale (…) ».

La SCI est passible de l’impôt sur les sociétés aux termes enfin du 2 de l’article 206 du CGI, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés : « (…) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (…) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (…) ».

L'article 35-I-5° bis du CGI qualifie de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) les revenus tirés par les personnes donnant en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés.

Pour les époux B. :

- L’administration n’établit pas l’existence des équipements prévus par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, nécessaires pour caractériser une location de biens meublés

- Elle exerce une activité de location nue qui n’est pas commerciale, et non assujettie à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

- La SCI n’étant pas à l’IS, la mise à disposition gratuite de biens immobiliers au profit des associés ne constitue pas des revenus distribués.

La SCI a donné en location estivale son bien immobilier qu’elle laissait à la disposition des associés le restant de l’année.

En dehors des périodes de location saisonnière, les époux B. utilisaient le bien en tant que résidence secondaire, d’où la déduction que le bien disposait des équipements nécessaires à une location meublée.

L’annonce immobilière n’a pas pour vocation d’indiquer l’ensemble des éléments d’équipement.

Le site sur lequel a été mise en ligne l’annonce de location, est « spécialisé dans la location saisonnière meublée de haut standing ».

La location a eu lieu pendant trois semaines en 2017 et environ six semaines en 2018, d’où le caractère habituel.

En ce qui concerne les revenus distribués par la société au bénéfice de époux B... :

Article 111 du CGI : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : / (…) c. Les rémunérations et avantages occultes (…).

Pour l’instruction

Le bien comprend une maison principale de 188 m², un studio de gardien de 40 m², une maison d’amis de 110 m², une grange et des dépendances de 180 m² ainsi qu’un poolhouse et une piscine

La location saisonnière a porté sur l’ensemble des biens

La SCI a, mis le bien gratuitement à la disposition de ses associés, sans contrepartie, « tout au long des périodes non couvertes par les locations saisonnières, renonçant par là-même aux loyers que lui auraient procurés la mise en location du bien ».

Une telle mise à disposition constitue un avantage sans contrepartie au profit des époux B. qui détiennent à eux deux 100 % des parts ; Cet avantage n’a pas été inscrit, en comptabilité.

Cet avantage présente un caractère occulte constitutif d’un revenu distribué imposable (c de l'article 111 du CGI).

Pour les époux la valeur locative retenue par l’administration (sur la base d’un taux de rendement de 4 %) est disproportionnée.

Ils produisent une attestation d’une agence immobilière évaluant la valeur locative annuelle à 9 300 €.

Par ailleurs le tarif appliqué à la location était de 6 425 € pour trois semaines en 2017 et à 12 820 € pour cinq semaines en 2018.

Pour l’administration le bien est situé dans un département touristique, et présente un caractère de haut standing.

Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée.
()

Une SCI qui exerce une activité de location meublée saisonnière, fait qu’elle est assujettie à l’IS.

La SCI a mis le bien gratuitement à la disposition de ses associés pour les périodes non couvertes par la location, renonçant ainsi aux loyers procurés par la location. 

Cette mise à disposition constitue un avantage sans contrepartie.