Investir dans une SCPI

​Qu'est ce qu'une SCPI ? ¶

Une SCPI est une société dont l'actif est principalement composé de biens immobiliers (commerces, entrepôts, bureaux, logements...). Son principal objet est d'acheter ces biens et de les gérer afin de générer des revenus qui seront distribués à ses associés. Ces revenus proviennent principalement des loyers et des cessions d'immeubles.

Ces structures comprennent en général un grand nombre d'associés et ainsi, les investissements réalisés sont mutualisés.

Les SCPI sont souvent utilisées afin de réaliser des investissements immobiliers importants, qui ne pourraient être effectués par de simples particuliers agissant seuls ou dans le cadre de leur cercle familial (via une SCI notamment). Ainsi, les investisseurs ne détiennent pas directement des immeubles mais des parts de société. Ils perçoivent une quote-part du résultat de celle-ci, calculée en fonction de leur participation.

On trouve deux types de SCPI :

• les SCPI à capital fixe : une fois atteint le capital plafond fixé par les statuts, celui-ci restera fixe et aucune augmentation de capital ne pourra être effectuée,

• les SCPI à capital variable : aucun plafond n'est fixé, la société peut ainsi émettre des parts nouvelles en procédant à des augmentations de capital.

Notons que les SCPI ne peuvent recourir à l'emprunt et ne peuvent donc réaliser leurs investissements qu'à partir de leurs fonds propres.

​Les avantages de la SCPI ¶

Le succès des SCPI provient des forts rendements proposés par celles-ci, souvent très supérieurs à ceux que l'on trouve sur le marché.

Ainsi, voici les meilleurs rendements annuels SCPI en 2015 :

• Fructipierre : 5,29%,

• Fructirégions : 5,28%,

• Participation foncière : 5,21%,

• Efimmo : 5,17%,

• Pf02 : 5,01%,

• Laffitte Pierre : 4,97%

Par ailleurs, la gestion locative étant mutualisée au niveau de la structure, les associés n'ont pas à supporter les contraintes inhérentes à celle-ci (changements de locataires, dégradations, loyers impayés...)

 En outre, les risques de perte en capital sont faibles car les SCPI cherchent à diversifier leurs investissements afin de diluer les éventuels diminutions de valeurs. Ainsi, la valeur des parts détenues augmente la plupart du temps, sauf effondrement généralisé du marché de l'immobilier alors que la valeur d'un immeuble détenu en direct peut diminuer dans certaines circonstances (dégradation de l'environnement, sinistre...).

Enfin, la SCPI permet de réaliser des placements d'un faible montant. Ainsi, s'il est difficile de réaliser un investissement immobilier en direct inférieur à 100.000 euros, les souscriptions dans les SCPI inférieures à 10.000 euros sont tout à fait possibles.

​La fiscalité des revenus des SCPI ¶

​Les revenus fonciers ¶

Les SCPI sont des sociétés civiles et ne peuvent pas, de ce fait, faire de la location meublée car cette activité est commerciale.

Ainsi, les locaux doivent être loués nus et les revenus tirés de cette location sont imposés au niveau des associés selon les règles des revenus fonciers (translucidité fiscale), en fonction de la quote-part leur revenant.

Exemple : une SCPI a généré un revenu foncier net de 10.000.000 euros. Un associé disposant de 0,1% des parts de celle-ci devra déclarer, sur l'imprimé 2044, une quote-part de 10.000 euros qui viendra s'ajouter aux autres revenus fonciers dont il dispose.

Le revenu foncier net est déterminé en effectuant la différence entre les produits imposables (principalement les loyers) et les charges déductibles. Celles-ci sont limitativement énumérées par la loi : honoraires de gestion, travaux d'amélioration, d'entretien ou de réparation, intérêts d'emprunt, assurance, provisions pour charges...

L'associé pourra déduire de la quote-part lui revenant les intérêts des emprunts qu'il a souscrits afin d'acquérir les parts de SCPI.

Le bénéfice foncier sera soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (soit 15,5%). Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros, le surplus pouvant être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

​Les plus-values ¶

La cession des parts de SCPI est soumise au régime des plus-values des particuliers.

Ainsi, la plus value nette, égale à la différence entre le prix de cession et la valeur de souscription ou d'acquisition est diminuée d'un abattement pour durée de détention.

En matière d'impôt sur le revenu, l'abattement est égal à :

• 6% par an de la 6ème à la 21ème année

• 4% la 22 ème année

En matière de prélèvements sociaux, l'abattement est égal à :

• 1,65% de la 6ème à la 21 ème année,

• 1,6% la 22 ème année

• 9% à compter de la 23ème année.

Ainsi, la plus-value est totalement exonérée après 22 ans en matière d'impôt sur le revenu et après 30 ans en matière de prélèvements sociaux.

Exemple : des titres de SCPI sont souscrits le 15 avril 2005 et vendus le 16 mai 2016. Une plus-value brute de cession de 10.000 euros est réalisée.

En matière d'impôt sur le revenu, on appliquera un abattement de 6 (soit 6 années de détention après la 5ème) x 6% = 36%. La plus-value imposable sera donc de 10.000 x 64% = 6400 euros.

En matière de prélèvements sociaux, on appliquera un abattement de 6 x 1,65% soit 9,9%. La plus-value imposable sera donc de 10.000 x 90,1% soit 9010 euros.

​Les revenus mobiliers ¶

Les SCPI peuvent investir, de manière marginale, les sommes disponibles dans des placements financiers qui peuvent générer des revenus. Ceux-ci sont imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus mobiliers (dividendes, intérêts...).

​Avantages fiscaux et SCPI ¶

Les contribuables peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux (Malraux, Pinel) en réalisant indirectement, par le biais de SCPI, des investissements éligibles.

​SCPI Pinel ¶

On rappelle que les investissements suivants ouvrent droit au dispositif Pinel :

• les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement,

• les acquisitions de logements inachevés en vue de leur achèvement

• les logements que le contribuable fait construire,

• les logements réhabilités ou acquis en vue de leur réhabilitation,

• les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font l'objet de travaux de transformation en logement.

Les dépenses éligibles sont plafonnées à 300.000 euros par an et par foyer fiscal et le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, 21% pour 12 ans).

Par ailleurs des plafonds de loyer et de ressources doivent être respectés.

Les contribuables peuvent effectuer ces investissements en direct ou par le biais de SCPI. Dans cette dernière hypothèse, l'assiette de la réduction est constituée du montant de la souscription réalisée. Les parts doivent être conservées durant 6, 9 et 12 ans (en fonction du montant de la réduction d'impôt désiré).

​SCPI Malraux ¶

Le contribuable peut bénéficier de la réduction d'impôt Malraux s'il souscrit au capital de SCPI réalisant des investissements éligibles.

Ainsi, les SCPI vont acheter et rénover des logements situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysage, ce qui permettra au souscripteurs de bénéficier d'un avantage fiscal.

La réduction d'impôt est subordonnée au fait :

• qu'au minimum 65% de la souscription sert exclusivement à financer des travaux éligibles (travaux d'amélioration, dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires),

• que 30% au minimum sert à financer l'acquisition d'immeubles faisant l'objet de ces travaux.

L'assiette de la réduction d'impôt est égale au montant de la souscription affecté à la réalisation de dépenses éligibles.

Exemple : un contribuable réalise une souscription dans une SCPI pour 60.000 euros. 50.000 euros de cette souscription sont affectés à la réalisation de dépenses éligibles et 10.000 euros, à l'acquisition d'un immeuble éligible.

La base de la réduction d'impôt sera de 50.000 euros, soit 5/6 de la souscription.

Le montant des dépenses éligibles est plafonné à 100.000 euros. Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 22% pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé et à 30% pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysage.

Les parts doivent être conservées au moins 9 ans.