Des intérêts d’emprunt liés aux investissements immobiliers peuvent être supportés par le contribuable. Quel est le régime fiscal de ceux-ci ? Cet article vient répondre à cette question.
Les biens donnés en location nue
Les revenus tirés des biens loués nus ou destinés à être loués nus sont soumis au régime des revenus fonciers.
Deux cas de figure doivent être relevés :
- Le contribuable est soumis au régime du micro foncier,
- Il est soumis au régime du réel.
Dans le premier cas, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits car un abattement de 30%, représentatif de l’ensemble des charges supportées, vient en déduction des revenus encaissés.
Dans le second cas, les intérêts (ainsi que les autres charges financières) sont pleinement déductibles. Toutefois, le déficit généré par les charges financières ne peut générer du déficit imputable sur le revenu global. Il peut être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (pratiquement, le montant de ce déficit est égal à la différence entre les frais financiers et les recettes perçues).
Les biens donnés en location meublée
Le même principe s’applique. Ainsi, si le contribuable opte pour un régime forfaitaire d’imposition (le micro BIC), aucune charge réellement supportée ne peut être déduite, l’administration appliquant un abattement forfaitaire.
Pour déduire les intérêts de ses revenus tirés de la location meublée, il convient d’opter pour le régime réel (avant le 1er février ou début mai lorsque le contribuable a débuté son activité de loueur en meublé l’année précédente).
Dans cette hypothèse, il faut remplir une déclaration 2031, permettant de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité.
Les biens non donnés en location
En général, seules les charges relatives à un bien produisant des revenus sont déductibles.
Ainsi, les intérêts d’emprunt relatifs à l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, n’ouvrent pas droit à déduction, sauf si elle est louée (si une partie seulement est louée, il convient de proratiser les intérêts versés).
Un crédit d’impôt s’appliquait cependant aux intérêts d’emprunt relatifs aux résidences principales lorsque l’offre de prêt a été émise avant le 1er janvier 2011, pour les biens acquis au plus tard le 30 septembre 2011.