Contexte de l'affaire ¶

Par un acte du 12 mai 2016, M. A et son épouse ont vendu un bien immobilier, à M. D, au prix de 386 000 euros, et payé une plus-value immobilière d’un montant de 46 881 euros.

Après la vente l’acheteur a saisi le tribunal judiciaire de Nîmes, faisant suite à un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse.

Le vendeur a été condamné à payer à l’acheteur la somme de 76 184 euros sur le fondement de la garantie décennale au titre des travaux de remise en état des lieux.

Il a présenté une réclamation contentieuse intégrant un complément de travaux de 76 184 euros, pour obtenir le dégrèvement partiel des droits payés au titre de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente.

Rejet de la réclamation.

Article 150 VB du CGI (Code Général des Impôts) : " II. Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : / () / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ; () ".

Au TA (Tribunal Administratif)

Il demande au tribunal :

— de faire droit à sa demande de rectification du calcul de la plus-value immobilière par la réintégration du montant des travaux de remise en état des lieux à hauteur de 76 184 euros.

Pour lui la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse doit être assimilée à des travaux de reconstruction et d’amélioration.

Les travaux doivent être intégrés dans le calcul de la plus-value réalisée.

Le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet de la requête.

Les travaux de construction ou de reconstruction comportent la création de nouveaux locaux d’habitation ainsi que les travaux apportant une modification importante au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement dont l'importance équivaut à une reconstruction.

Les travaux d’agrandissement ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Les travaux d’amélioration apportent un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté, sans modifier cependant la structure de l’immeuble.

Les travaux mentionnés par l’article 150 VB, peuvent venir en majoration de la valeur d’acquisition pour la détermination du montant de la plus-value immobilière, s’ils n’ont pas été déjà pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

Et à condition qu’ils ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Les travaux de grosses réparations ne sont pas déductibles de la plus-value réalisée.

Le jugement précise notamment : « L’expert judiciaire relève que des infiltrations d’eau sont dues à un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse non réalisée dans les travaux commandés par Monsieur A à la société E. »

Pour M. A :

-Les travaux effectués peuvent être assimilés à des travaux de destruction, reconstruction et apportent une amélioration liée au confort et à la salubrité.

-Les normes applicables en 2022 implique une amélioration et que la reconstruction ne s’est pas faite à l’identique, l’expert préconisant une solution technique différente

Pour le dossier, « les travaux à la réalisation desquels M. A a été condamné, visaient à réparer les seules défectuosités d’étanchéité de la toiture. »

Décide :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et au directeur départemental des finances publiques du Gard.

Cour de cassation du 02 février 2024, arrêt n°Tribunal administratif de Nîmes, 3ème chambre, 2 février 2024, n° 2104408

Commentaire de LégiFiscal ¶

Les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value sont limitatives.

Les travaux d'étanchéité réalisés, sont assimilés à des grosses réparations par le vendeur, et non à des travaux de reconstruction et d'amélioration.