Plus-values immobilières et majoration du prix d'acquisition au titre des travaux financés par une indemnité d’assurance

Contexte de l'affaire

Le 7 avril 2022, la SCI (Société Civile Immobilière) La mémoire et la mer a vendu les lots 5 et 10 d'un immeuble dont elle est propriétaire depuis sa création en 1994.

Le 5 mai 2022 elle a souscrit, une déclaration de plus-value immobilière avec une plus-value nette imposable de 27 912 €.

Pour l’office notarial une erreur est commise sur le prix de revient des lots vendus. Elle adresse à l'administration une déclaration de plus-value immobilière rectificative et a sollicité la restitution d'un trop-versé de contributions sociales afférentes à cette plus-value.

Le prix d'acquisition aurait dû être majoré du coût de travaux de réhabilitation rendus nécessaires.

La réclamation est rejetée.

La SCI demande au tribunal la réduction de 2 274 euros du montant des contributions sociales acquittées en raison d'une plus-value réalisée.

Pour elle :

- La déclaration de plus-values souscrite n'était pas signée par son gérant

- Dépôt d’une déclaration rectificative faisant mention de travaux venant majorer le prix d'acquisition

- Les travaux déduits des revenus fonciers étaient différents

- Les travaux ont été réalisés à la suite des dégâts causés par le mérule et financés par les indemnités d'assurance

- La déduction du montant financé par les assureurs a été compensée par la déclaration des indemnités d'assurance en recettes.

Deux requêtes sont présentées par le notaire et par la SCI.

Article 150 VA du CGI (Code Général des Impôts) : « II. - Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte.  ... ».

Article 150 VB du même code : « / II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : / (…) / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur () lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. (…) ».

Lesdites dépenses ne doivent pas être prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et revenus fonciers.

Une dépense ne peut pas procurer un double avantage fiscal.

Article 31 du CGI (Code Général des Impôts) : « I. - Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : /a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / (…) ».

La SCI  

- a réalisé des travaux de rénovation et de transformation de l'immeuble pour y créer des logements locatifs

- après l'achèvement des travaux, la présence de mérule a rendu nécessaire la réalisation de nouveaux travaux de réhabilitation

Ces dépenses

- Ont été déduites pour déterminer ses revenus fonciers.

- Ont été financées par des indemnités d'assurances (assurance décennale ou pertes locatives)

Les indemnités furent déclarées en recettes et imposées.

Pour la SCI : l'imposition des indemnités d'assurances servant au financement des travaux compense la déduction des dits travaux. Donc ces dépenses de travaux ne peuvent être regardées comme ayant déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu.

Par ailleurs la SCI n'établit pas que « les dépenses correspondent à des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration et non à des travaux de réparation et éventuellement de grosse réparation. »

Décide :

Article 1er : Les requêtes nos 2302347 et 2302408 de la SCI La mémoire et la mer sont rejetées.

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Les travaux sont déduits des revenus fonciers, et ils ont été financés par une indemnité d'assurance qui fut soumise à l’impôt.

Pour la SCI l'indemnité imposable vient en compensation de la charge déductible.

Pour Le tribunal quel que soit le mode de financement des dépenses, il est sans influence sur l'application du régime des plus-values.