Défiscalisation immobilière : le propriétaire doit s'assurer de l’affectation du logement

Fiscalité Immobilier
Cour de cassation du , pourvoi n°Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01465

Propriétaires d'une maison d'habitation, qu'ils ont fait construire en 2012, M. B. et Mme G. l’ont donnée en location à compter du 1er avril 2013 en optant pour le dispositif ...

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Contexte de l'affaire

Propriétaires d'une maison d'habitation, qu'ils ont fait construire en 2012, M. B. et Mme G. l’ont donnée en location à compter du 1er avril 2013 en optant pour le dispositif fiscal " Scellier intermédiaire " prévu à l'article 199 septvicies du CGI (Code Général des Impôts).

Faisant suite à un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause, pour l’impôt sur le revenu des années 2014 et 2015, les avantages fiscaux résultant de ce dispositif au motif que le bien loué n’était pas affecté à usage de résidence principale du locataire.

M B. et Mme G. demandent au TA (Tribunal Administratif) de Bordeaux de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis.

Le TA de Bordeaux a rejeté leur demande.

Pour eux, ils ont rempli les conditions pour bénéficier de l'avantage fiscal et respecté leurs obligations ;
Le propriétaire bailleur n'a aucune possibilité de vérifier que le locataire respecte bien l'obligation d'habitation principale.

Ils font appel du jugement.

Article 199 septvicies du CGI, dans sa rédaction applicable au litige : " I. - 1. Les contribuables domiciliés en France (...) bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans (...). / VII. - La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : 1° La rupture de l'engagement de location (...) ".

Cet avantage fiscal est subordonné à la condition que le locataire fasse de cette location, son habitation principale.

La condition de location du logement à usage d'habitation principale doit être respectée au moment de la signature du bail, mais aussi pendant toute la période de l'engagement de location.

Le non-respect de cette condition entraîne la reprise de la réduction d'impôt.

« La condition en question s'apprécie de façon objective, si bien que la circonstance que les propriétaires auraient accompli des diligences auprès des locataires serait sans incidence, dès lors que le bien n'était pas effectivement occupé par le locataire au titre de sa résidence principale. »

Le bien fut donné en location à Mme F. en vertu d'un bail " à usage exclusif d'habitation principale ".

Pour la période litigieuse Mme F. n'a pas mentionné dans aucune de ses déclarations de revenus avoir pour résidence principale le bien en question, mais s'est déclarée domiciliée ailleurs.

Pour autant, le père de la locataire, indique à l'administration fiscale, avoir pour résidence principale le bien donné en location une année plus tard, et est redevable de la taxe d'habitation.

Pour l'administration le logement cause du litige, n'était pas effectivement occupé à titre d'habitation principale.

D’où la remis en cause la réduction d'impôt sans que les requérants puissent soutenir « qu'ils ne disposaient d'aucun moyen légal pour s'assurer de l'affectation du logement en cause à l'habitation principale et qu'aucune négligence ne pourrait leur être reprochée. »



Décide :
Article 1er : La requête de M. B... et de Mme G... est rejetée.
(…)

Cour de cassation du , pourvoi n°Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01465

Commentaire de LégiFiscal

Ici la réduction d’impôt est réservée pour une location à usage d’habitation principale du locataire

La juridiction administrative vient de rappeler que la réduction d’impôt est susceptible d’une remise si le bien en question ne constitue la résidence principale du locataire.

La condition de location du logement à usage d’habitation principale est appréciée de façon stricte par l’administration fiscale.

Le non-respect de la condition d’affectation du fait du locataire entraîne la reprise de la réduction d’impôt.

 

Les requérants ne peuvent se prévaloir du fait qu’ils ne disposent d’aucun moyen légal pour s’assurer de l’affectation du logement.