Crédit-bail et plus-value de levée d'option : quelle valeur vénale ?

Contexte de l'affaire

La SCI (Société Civile Immobilière) M., dont Mme B. détient 33 % des parts et était cogérante, donnait en sous-location un ensemble immobilier composé d'un bâtiment à usage professionnel et d'une maison d'habitation, respectivement à une association et à des particuliers.

La convention de sous-location du 30 mai 1995 incluait une PUV (Promesse Unilatérale de Vente) en faveur du sous-locataire au prix de 60 979 €, exécutable lorsque la SCI deviendrait propriétaire.

Elle a pris en crédit-bail le 18 mai 1995 auprès d'une commune cet ensemble immobilier.

Elle tire de cette activité des revenus imposés dans la catégorie des BNC (Bénéfices Non commerciaux)

Elle a levé l'option d'achat pour ces deux immeubles, qu'elle a continués à louer avant de les vendre.

A l'issue d'une vérification de comptabilité de la SCI et d'un contrôle sur pièces de Mme B. /

• l'administration a taxé la plus-value de 297 841 € à l'occasion de la levée de l'option d'achat au motif que la cessation de l'activité initiale de la société et le changement de son régime fiscal entraînait l'imposition immédiate de ses revenus.
• L'administration a assujetti Mme B. à une cotisation d'impôt sur le revenu en proportion de ses droits dans la SCI, à raison de la taxation de cette plus-value.

Cette imposition est assujettie des intérêts de retard, et majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l'article 1729 du code général des impôts.

Mme B. a demandé au TA de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur le revenu, contributions sociales et pénalités correspondantes, et de lever l'hypothèque sur sa maison sans frais.

Le TA (Tribunal Administratif) de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et pénalités.

Elle fait appel devant la CAA de Lyon.

Pour Mme B. la valeur vénale de la maison d'habitation devait être ramenée à 60 979 €, conformément au prix de la PUV (Promesse Unilatérale de Vente) de 1995.

La CAA (Cour Administrative d'Appel) de Lyon vient de rejeter l'appel de Mme B.

S'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, Mme B. supporte la charge de la preuve de l'exagération de la base d'imposition retenue.

Selon l'instruction :

• À la levée de l'option du crédit-bail, la SCI a fait l'acquisition du bien donné en sous-location, dont elle tirait des revenus imposés aux BNC (Bénéfices Non Commerciaux).

L'entrée du bien dans le patrimoine de la SCI par suite de la levée d'option de crédit-bail s'est traduite par:

- un changement de nature de l'activité de la SCI cessant son activité de sous-location pour une activité de location directe, taxable dans la catégorie des revenus fonciers.

- la cessation de son activité  et le changement de son régime fiscal rendent immédiatement imposable la plus-value acquise à la date de la levée de l'option.

L'acte notarié de levée d'option d'achat mentionne que la SCI a déclaré que la valeur vénale des biens vendus s'élevait, conformément à l'avis des missions domaniales de la direction départementale des finances publiques du Loir-et-Cher, à 342 000 € : 140 000 € pour le bâtiment à usage professionnel et 202 000 € pour la maison d'habitation.

Pour Mme B. la valeur vénale pour la maison d'habitation est de 60 979 € (400 000 francs à l’époque) retenue par la PUV promesse unilatérale de vente incluse dans la convention de sous-location conclue le 30 mai 1995

En tenant compte que :

- la SCI conférait au sous-locataire la faculté d'acquérir le bien lorsque la SCI en serait devenue propriétaire,

- la valeur vénale devait être déterminée à la date de la levée d'option d'achat, le 4 août 2014, et non au prix fixé par les parties à une PUV datée du 30 mai 1995.

Cet avis mentionne que la présence éventuelle de pollutions n'a pas été prise en compte, pour autant, dans l'acte de levée d'option d'achat, les parties ont déclaré que le terrain vendu n'était frappé d'aucune pollution.

Concernant l'existence de servitudes, la requérante ne démontre pas l'incidence d'éventuelles servitudes sur la valeur vénale déclarée.

Décide :
Article 1er : La requête de Mme B... est rejetée.
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La valeur vénale d'un bien immobilier acquis lors de la levée d'option d'un crédit-bail doit être appréciée à la date de la levée d'option, et non à celle d’une autre date.

En l’espèce, une PUV à un prix négocié entre les parties, et ce conclue 19 ans plus tôt, ne peut pas fixer la valeur vénale.