Cession de parts de SCI : plus-value et crédit-bail immobilier avant la levée d'option
Contexte de l'affaire
M. et Mme B. sont associés dans une SCI (Société Civile Immobilière) qui a, le 23 mars 2000, conclu un crédit-bail immobilier prenant à bail immobilier des constructions devant être édifiées pour un montant de 423 808 euros.
Ce contrat prévoyait une levée d'option, au bénéfice de la SCI, à l'issue du bail, soit le 1er mai 2019.
Par un avenant, la société Bail Entreprises a accepté de financer une extension, portant le coût de construction objet du crédit-bail à 1 153 808 euros.
Le 25 juin 2018, M. et Mme B. ont cédé les 25 parts sociales qu'ils détenaient chacun dans la SCI.
La plus-value nette, d'un montant de 448 707 euros, a été soumise au régime des plus-values immobilières (article 150 UB du CGI code général des impôts).
L’administration a remis en cause, le régime d'imposition de cette plus-value au motif que ladite SCI n'était pas à prépondérance immobilière.
Elle est donc imposée selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.
D’où des cotisations supplémentaires d'impôt et de contributions sociales pour un montant total, de 185 195 euros.
Par suite d’une réclamation rejetée, M. et Mme B. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Rennes la décharge de ces impositions et pénalités.
Le tribunal a rejeté leur demande. M. et Mme B. relèvent appel de ce jugement.
Article 150 UB du CGI : " Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux () dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis exclusivement au régime d'imposition prévu au I et au 1° du II de l'article 150 U. Pour l'application de cette disposition, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, () constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale. (...) ".
Article 212-5 du plan comptable général : " Le titulaire d'un contrat de crédit-bail comptabilise en charges les sommes dues au titre de la période de location. / À la levée de l'option d'achat, le titulaire d'un contrat de crédit-bail inscrit l'immobilisation à l'actif de son bilan pour un montant établi conformément aux règles applicables en matière de détermination de la valeur d'entrée. ".
La disposition d'un contrat de crédit-bail par son titulaire est inscrite au bilan au moment de la levée de l'option d'achat.
Pour M. et Mme B.
- Le contrat de crédit-bail détenu par la SCI, est un droit portant sur un immeuble, qui doit être pris en compte pour l’appréciation du critère de prépondérance immobilière.
Pour autant : quand bien même le crédit-bail peut permettre l'acquisition d'un immeuble par le preneur, après levée de l'option, celui-ci ne détient pas de droit réel sur cet immeuble qu'il pourrait inscrire à son actif avant la levée de l'option d'achat.
En l’espèce, à la date de cession des parts de la SCI, les immeubles objet du contrat du crédit-bail ne pouvaient être inscrits à son actif.
Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Pour la Cour :
Les droits découlant d'un contrat de crédit-bail, ne constituent pas des droits réels sur l'immeuble tant que l'option d'achat n'est pas levée. Ils n’ont pas à être l'inscrit au bilan de la société avant la levée de l'option d'achat.