Cession de parts de SCI de construction-vente : définition de son activité pour l’impôt

Contexte de l'affaire

Création le 1er avril 1999, d’une SCI dont le capital de 1 524,49 € était divisé en 100 parts d'une valeur nominale unitaire de 15,24 € .

Le 19 novembre 2019, Mme B. associée de la SCI cède 40 parts pour 277 027,20 € à un membre de sa famille et dix parts pour 69 256,80 € à l'autre associée, également gérante, de ladite SCI.

A l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration, constate que l'intéressée n'avait pas mentionné de plus-value de cession de valeurs mobilières sur sa déclaration d'ensemble des revenus souscrite ni déposé de déclaration de plus-value n° 2074.

L’administration a évalué la plus-value à un montant de 345 522 € correspondant à la différence entre le prix total de cession de 346 284 € et le prix total d'acquisition de 762 € et l'a soumise à l'impôt au taux forfaitaire de 12,8 % sans abattement, sur le fondement des articles 150-0 A et suivants du CGI (Code Général des Impôts). Mme B. a, en conséquence, été assujettie, à des cotisations d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, au titre de l'année 2019, intérêts de retard et la majoration de 10 %.

Pour elle

• L'imposition de la plus-value de cession des parts de la SCI ne relève pas du régime prévu à l'article 150-0 A du CGI
• La SCI a pour objet social selon ses statuts la construction en vue de la vente d'immeubles, elle n'est pas imposable à l'impôt sur les sociétés, (même si elle a affecté ses stocks immobiliers à son actif immobilisé pour les exploiter).

Rejet de la requête.

Le TA (Tribunal Administratif) de Grenoble a rejeté sa demande de décharge de ces impositions et pénalités.

Elle relève appel.

Article 150-0 A du CGI (Code Général des Impôts) : " I. - 1. Sous réserve des dispositions propres (), les gains nets retirés des cessions à titre onéreux (...) de valeurs mobilières, de droits sociaux, de titres mentionnés au 1° de l'article 118 et aux 6° et 7° de l'article 120, de droits portant sur ces valeurs, droits ou titres ou de titres représentatifs des mêmes valeurs, droits ou titres, sont soumis à l'impôt sur le revenu (...) ".

Article 239 ter du même code : " I. - Les dispositions du 2 de l'article 206 ne sont pas applicables aux sociétés civiles créées après l'entrée en vigueur de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 et qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. Les sociétés civiles visées au premier alinéa sont soumises au même régime que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations ; leurs associés sont imposés dans les mêmes conditions que les membres de ces dernières sociétés. (...) ".

Article 35 du CGI : " I. - Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : (...) 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés (...) ".

Le I de l'article 35, du 2. de l'article 206 et du I de l'article 239 ter du code général des impôts.

Une société civile qui exerce l'une des activités visées à l'article 35 du CGI est en principe assujettie à l'IS (Impôt sur les Sociétés), sauf à bénéficier du régime dérogatoire prévu à l'article 239 ter pour les sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente.

Ce régime dérogatoire s'applique aux sociétés civiles qui ne se livrent pas, en plus des opérations de construction-vente et des opérations accessoires à cette activité, à d'autres opérations qui soumettraient ces sociétés à l'IS.

Les statuts d’origine, de la SCI prévoyaient "qu'elle avait pour objet la construction d'un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fraction" et s'il est établi que la société a effectivement fait construire un immeuble sur un terrain qu'elle avait acquis à cette fin, l'activité de la société a évolué.

Une assemblée générale extraordinaire de la SCI du 1er juillet 2000 a modifié en ajoutant à l'objet social une activité de location en meublé en para-hôtellerie à effet rétroactif au 1er janvier 2000.

La SCI a indiqué exploiter des locations meublées en réponse le 27 juillet 1999 à une demande de renseignements du centre des impôts.

Depuis sa création Les déclarations de résultat n° 2065 souscrites, mentionnent la location meublée à la rubrique " B- Activité ".

Pour la Cour la SCI A s'est livrée à une activité commerciale, sans qu’elle puisse être qualifiée d'accessoire à une opération de construction-vente.

La SCI qui s'est livrée, à une activité commerciale, est soumise à l’IS, au demeurant, régime d'imposition opté à sa création.

Décide :
Article 1er : La requête de Mme B... est rejetée.
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Lorsqu’une société civile se livre à des opérations présentant un caractère commercial, celle-ci relève de plein droit de l’impôt sur les sociétés.