Engagement de construire et délai de dépôt de l'acte complémentaire
Contexte de l'affaire
Le 6 octobre 2014, la SCI le Domaine a acquis un immeuble.
Soumise au régime de droit commun, la SCI a payé des droits d'enregistrement.
Le 26 novembre 2018, la SCI a présenté une réclamation auprès de l'administration fiscale en restitution des droits d'enregistrement, en application du régime dérogatoire d'exonération de l'article 1594-0 G A du CGI (Code Général des Impôts) prévu en cas d'engagement de construire dans les quatre ans.
L'administration fiscale a rejeté la demande.
La SCI a assigné l'administration fiscale devant le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Bordeaux.
Le TGI a ordonné le sursis à statuer jusqu'à la régularisation d'un acte authentique rectificatif de l'acte initial.
Un acte notarié rectificatif de l'acte de vente du 6 octobre 2014 concernant la déclaration fiscale a été établi.
La SCI a présenté une nouvelle réclamation, demande rejetée.
Par acte du 5 août 2021, la SCI a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de décharge des droits d'enregistrement acquittés lors de l'acquisition.
Par jugement, le tribunal a ordonné un nouveau sursis à statuer jusqu'à décision de l'administration fiscale sur la réclamation de la SCI le Domaine du 24 mars 2021.
Cette nouvelle réclamation a été rejetée.
Par jugement le tribunal judiciaire de Bordeaux a rejeté toutes les demandes de la SCI et l'a condamnée aux dépens.
La SCI a relevé appel du jugement.
Pour l'administration fiscale, aucun engagement formel de construire n'a été pris par la SCI.
Par ailleurs, l'acquéreur peut prendre cet engagement dans un acte complémentaire.
Pour autant, il n'apparaît pas possible de considérer comme recevable une demande d'exonération, avec un acte complémentaire présenté au-delà du délai de quatre ans, octroyé pour construire.
Le point de départ du délai est toujours l'acte initial.
Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats,
La SCI a déposé ses dernières conclusions le 4 juin 2024 à 15 heures 25, alors que l'ordonnance de clôture, avait été notifiée aux parties le 4 juin 2024 à 10 heures 44.
Sur le délai pour présenter un acte complémentaire, la SCI soutient que le texte ne fixe expressément aucun délai.
L'administration admet que le texte lui-même ne comporte aucun délai particulier pour déposer un acte complémentaire, elle soutient qu'il doit être déposé dans un délai de 4 ans à compter de l'acte initial.
« Sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ».
Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, de l'exécution des travaux prévus.
Ici l'acte du 6 octobre 2014 ne comporte pas d'engagement de construire.
Il est possible pour l'acquéreur de prendre l'engagement dans un acte complémentaire, ce qui lui permet alors de demander le remboursement des droits perçus, dans les limites du délai de réclamation.
L'acquéreur ne peut prétendre avoir pris un engagement de construire sans avoir déposé d'acte complémentaire dans le délai qu'il s'engageait à respecter pour construire, délai qui ne peut courir qu'à compter de l'acte initial et non de l'acte complémentaire.
L'événement motivant la réclamation ne peut en effet résulter de la seule volonté du contribuable requérant.
Ici, en l'espèce, aucun acte complémentaire n'a été déposé avant l'expiration, du délai pour construire en cas d'engagement.
La tardiveté de la présentation de l'acte complémentaire est de nature à justifier à elle seule le rejet de l'exonération.
Par ces motifs :
« La cour, …
Rejette la demande de report de la date de clôture de l'instruction, Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 4 juin 2024 à 15 heures 25 par la SCI Le Domaine
Confirme, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux rejetant l'ensemble des demandes de la SCI
(…) »
Commentaire de LégiFiscal
L'acquéreur ne peut prétendre avoir pris un engagement de construire sans avoir déposé d'acte complémentaire dans le délai qu'il s'engageait à respecter.
Le délai qui ne peut courir qu'à compter de l'acte initial et non pas de l'acte complémentaire.
L'événement ne peut en effet résulter de la seule volonté du contribuable requérant.