Contexte de l'affaire ¶

M. G. O., et Mme R. W. épouse O. ont formé le pourvoi contre l'arrêt rendu le 21 janvier 2019 par la cour d'appel de Paris, dans le litige les opposant au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.

Les époux auraient dans leur déclaration d'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour l'année 2013, déclaré leurs parts dans la SCI G, qui avait acquis, en 2010, une villa à Cannes, laissée gratuitement à leur disposition, en appliquant un abattement de 30 % pour occupation du bien à titre de résidence principale.

L'administration fiscale leur a notifié une proposition de rectification estimant que M. et Mme O.ne pouvaient pas bénéficier de cet abattement sur la valeur de l'actif immobilier détenu par la SCI.

Selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article 885 S du CGI (Code Général des Impôts), cet abattement est réservé aux propriétaires du bien qui l'occupent à titre de résidence principale.

En réponse aux observations des époux O, l’administration fiscale a fixé un abattement de 10 % de la valeur vénale corrigée du bien, pour tenir compte des contraintes juridiques et contractuelles.

M. et Mme O, ont assigné l'administration fiscale aux fins de la décharge de l'imposition réclamée.

M. et Mme O... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes.

Selon l'article 885 S du CGI « un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ».

Pour la cour d'appel 

• Cet article "ne distingue nullement la détention directe de la détention indirecte de l'immeuble"
• Il s'en déduit que le droit à l'abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé est ouvert aussi bien au propriétaire direct qu'au propriétaire indirect de cet immeuble
• Que, l'associé porteur des parts d'une SCI qui possède un immeuble doit, en tant que propriétaire indirect de l'immeuble, se voir reconnaître le droit à l'abattement de 30 %
• La cour d'appel a constaté que "le couple détient l'intégralité des parts" de la SCI, donc que M. et Mme O. détiennent indirectement cette villa

En jugeant que ceux-ci ne pouvaient pas bénéficier de l'abattement de 30 %, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

L’abattement prévu à l'article 885 S concerne également les parts de sociétés civiles d'attribution, dont les associés sont réputés être directement propriétaires.

En l’espèce la SCI G est une société de gestion ordinaire dont le but est de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun, et non une société d'attribution.

C’est à l'administration de démontrer le caractère excessif de l'abattement effectué par les époux O... et de déterminer la décote, à partir de termes de comparaison.

La décote appliquée par l'administration fiscale est de 10 % pour contraintes juridiques et contractuelles sur la valeur des parts de la SCI et en tenant compte de cette occupation.

Les époux O se pourvoient en Cassation.

Pour la Cour

« Les dispositions de l'article 885 S du CGI font obstacle à ce que le redevable de l'impôt de solidarité sur la fortune puisse prétendre au bénéfice de cet abattement forfaitaire lorsque l'immeuble qu'il occupe à titre de résidence principale appartient à une société civile immobilière dont il détient des parts, sauf dans le cas particulier (article 1655 ter du CGI), où cette société a pour unique objet la construction ou l'acquisition d'immeubles, en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ».

« La cour d'appel en a exactement déduit que les porteurs de la totalité des parts de la SCI, propriétaire de l'immeuble litigieux, ne pouvaient, pour déterminer la valeur de ces parts, évaluer l'actif de cette société en appliquant, sur la valeur de ce bien, un abattement de 30 %. »

Par ces motifs, la Cour :

Rejette le pourvoi ;

Condamne M. O... et Mme W..., épouse O..., aux dépens ;

(…)

Cour de cassation du 13 janvier 2021, pourvoi n°ECLI:FR:CCASS:2021:CO00025 Arrêt n° 25 F-D

Commentaire de LégiFiscal ¶

Faisant suite à la décision du Conseil constitutionnel la décote qui est validée est de 10% s’agissant d’une SCI détenant la résidence principale du couple.

Dans le cadre de l’ISF un abattement de 30 % était effectué sur la valeur de la résidence principale pour le redevable qui en était propriétaire.

Lorsque celui-ci la détenait au travers d’une société civile de gestion, il ne pouvait prétendre à cet abattement.

Depuis le 1er janvier 2018, l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace l'ISF. Pour autant il repose en grande partie sur les règles existantes en matière d'ISF.

Même règle d’abattement que concernant l'ISF, avec la même condition de détention, et refus de l'abattement de 30 % si la résidence principale est détenue au travers d'une société civile de gestion.