Plus-value d’une résidence principale détenue par une SCI et exonération d’une résidence secondaire

Contexte de l'affaire

M. E. est gérant et associé à 99 % des parts de la SCI G. qui a cédé une maison individuelle à usage d'habitation. M. E. a bénéficié de l'exonération de la plus-value réalisée sur le fondement du 1° bis du II de l'article 150 U du CGI (Code général des impôts).

A la suite d'un contrôle sur pièces de la SCI :

L'administration remet en cause, le bénéfice de cette exonération de la plus-value au motif que l'intéressé avait été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession.

Il est assujetti à des cotisations d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, intérêts de retard et majoration pour manquement délibéré.

Sa réclamation est rejetée

M. E. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Lille de prononcer, la décharge des cotisations d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti à raison de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d'une maison individuelle à Cassel.

Pour lui
- il n'était pas propriétaire de ses résidences principales de 2016 à 2018 situées à Caestre puis à Cassel, dès lors que ces biens appartenaient respectivement à deux SCI qui ne sauraient constituer des sociétés dotées de la transparence fiscale et que le bien à Caestre était donné à bail à une personne tierce.

- il n'a occupé le bien à Cassel qu'à compter du 15 septembre 2018, soit postérieurement à la date de cession du 13 septembre 2018
- il disposait d'un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession pour le remploi de tout ou partie du prix de cession, de sorte que l'administration ne pouvait remettre en cause, le bénéfice de l'exonération avant l'expiration de ce délai.

Le TA rejette sa demande.
Il relève appel du jugement.

Article 150 U du CGI, dans sa version applicable au litige : " II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens (...) 1° bis Au titre de la première cession d'un logement (...) autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale…".

Deux conditions cumulatives :

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années précédant la cession
• Remploi du prix de cession dans un délai de vingt-quatre mois à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale du cédant.

A la date de la cession M. E. résidait depuis 2016 dans un immeuble appartenant à la SCI dont il détenait 99 % des parts.
Dans ces conditions, M. E. doit être regardé comme ayant détenu, par personne interposée, sa résidence principale dans les quatre années ayant précédé la cession, quand bien même l'immeuble était donné en location depuis 2009 à Mme C. D. partenaire pacsée avec l'intéressé.

Si le Paragraphe n° 40 de la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30 du 23 septembre 2013 mentionne : " Dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l'intermédiaire d'une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l'article 1655 ter du CGI, ou l'a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l'exonération n'est pas applicable ".

Or le deuxième alinéa du même paragraphe n° 40 de la doctrine administrative : " Par ailleurs, lorsque la résidence principale est détenue par une société, un groupement ou un organisme, dont le cédant détient directement ou indirectement des parts, des actions ou des droits au jour de la cession ou à un moment quelconque durant les quatre années qui précèdent la cession de l'immeuble, il ne peut bénéficier de l'exonération, et cela quel que soit le pourcentage de détention ".

Les énonciations de ce paragraphe ne peuvent pas être comprises comme excluant l'exonération uniquement « lorsque la résidence principale du cédant est détenue par une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l'article 1655 ter du code général des impôts. »

Donc l'administration a pu remettre en cause le bénéfice de l'exonération, avant l'expiration du délai de vingt-quatre mois, relatif au remploi du prix de cession.

Sur les pénalités :
Pour l'administration M. E. en sa qualité de notaire, professionnel du droit de l'immobilier, ne pouvait ignorer les règles en matière d'imposition des plus-values immobilières.

Décide :
Article 1er : La requête de M. E... est rejetée.

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La détention de la résidence principale par l'intermédiaire d'une SCI, constitue une propriété "par personne interposée".

Ceci exclut le bénéfice de cette exonération de la plus-value.