SCI : les conditions de l'imposition à l'IR

Contexte de l'affaire

Un récent arrêt du Conseil d’État (n°411640, 18 mars 2019) précise les conditions dans lesquelles une SCI de construction-vente est soumise à l’impôt sur le revenu.

En principe, une SCI qui se livre à des opérations commerciales, industrielles ou artisanales est soumise à l’impôt sur les sociétés. Il existe néanmoins une exception prévue au 2 de l’article 206 du CGI pour les SCI ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente. Ces activités sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à condition que :

• ces sociétés ne soient pas constituées sous forme de sociétés par actions (SA, SAS, SASU, SCA) ou à responsabilité limitée (EURL, SARL)
• leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social
• ces sociétés ne se livrent pas en plus des opérations de construction-vente à des opérations accessoires qui prises isolément seraient imposables à l’IS.

Dans l’affaire concernée, à la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale avait procédé à un redressement fiscal des associés d’une SCI de construction-vente dans la catégorie BIC de l’IR au motif que cette société n’entrait pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés.

Le tribunal administratif de Versailles, confirmé par la cour administrative d’appel de Versailles, a annulé ce redressement à la demande des associés. La cour administrative d’appel (CAA) a retenu pour rejeter l’imposition à l’IR (catégorie BIC) le fait que les statuts de la société prévoyaient un objet qui ne se limitait pas à la construction-vente mais mentionnait également d’autres opérations de nature commerciale, la 3^ème condition n’étant ainsi plus remplie.

Dans sa décision du 18 mars, le Conseil d’État annule l’arrêt de la CAA de Versailles. Il considère que la cour d’appel a commis une erreur de droit en fondant son jugement sur les activités mentionnées dans l’objet social et non sur les opérations effectivement réalisées.

Extrait Décision Conseil d’Etat n°411640, 18 mars 2019

Le I de l'article 239 ter du même code prévoit que : " Les dispositions du 2 de l'article 206 ne sont pas applicables aux sociétés civiles créées après l'entrée en vigueur de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 et qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. 

[…] Ce régime dérogatoire s'applique aux sociétés civiles qui, tout en remplissant les conditions exigées par ces dispositions, ne se livrent pas effectivement, en plus des opérations de construction-vente et réserve faite, le cas échéant, des opérations accessoires à cette activité, à d'autres opérations qui, si elles étaient effectuées isolément, auraient pour conséquence la soumission de ces sociétés à l'impôt sur les sociétés en application des dispositions combinées des articles 206 et 35 du code général des impôts. 

[…] Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de ses pourvois, que le ministre est fondé à demander l'annulation des arrêts qu'il attaque. Par suite, il n'y a pas lieu de statuer sur le pourvoi de MmeC..., qui est devenu sans objet.

Source : Décision Conseil d’Etat n°411640, 18 mars 2019

Une SCI de construction-vente est soumise à l’IS notamment si elle réalise des opérations accessoires qui prises isolément seraient soumises à l’IS (2 de l’article 206 du CGI). Cette vérification doit être faite en fonction des opérations réellement réalisées et non en se bornant à constater le contenu de l’objet social.