Contexte de l'affaire ¶

C. consti 8 février 2018 n°2017-689 ¶

Un contribuable bénéficie du statut de loueur en meublé professionnel lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés,

• les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,

• ces recettes doivent être supérieurs à la somme des revenus :traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du code général des impôts.

Ce statut permet de bénéficier de certains avantages fiscaux : déduction des déficits sur le revenu global, exonération d'ISF, exonération des plus-values immobilières au bout de 5 ans (article 151 septies).

En l'espèce, un contribuable soutenait que les dispositions de l'article 151 septies, en subordonnant l'exonération de plus-value au fait d'être inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés (cette condition figure dans l'ancienne rédaction de cet article), instituent une formalité impossible à remplir pour les personnes physiques, du fait du caractère civil de la location meublée. Elles sont ainsi contraires aux principes d'égalité devant la loi fiscale et d'égalité devant les charges publiques prévus aux articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. 

Le Conseil d'Etat jugea cette question de constitutionnalité comme sérieuse et la renvoya devant le Conseil constitutionnel.

Ce dernier considère que la condition relative à l'inscription au RCS est inconstitutionnelle. Ainsi, si le législateur a entendu empêcher que des personnes exerçant l'activité de loueur en meublé à titre seulement occasionnel bénéficient de l'exonération, l'article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant ».

Or , en subordonnant le bénéfice de l'exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l'activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce, le législateur ne s'est pas fondé sur un critère objectif et rationnel et a méconnu le principe d'égalité devant la loi.

Extraits de l'arrêt ¶

8. En subordonnant le bénéfice de l'exonération à l'inscription au registre du commerce et des sociétés, le législateur a entendu empêcher que des personnes exerçant l'activité de loueur en meublé à titre seulement occasionnel en bénéficient. 

9. Toutefois, l'article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant », laquelle est, en vertu de l'article L. 121-1 du même code, conférée à « ceux qui exercent des actes de commerce ... ». Dès lors, en subordonnant le bénéfice de l'exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l'activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l'article L. 110-1 du même code, le législateur ne s'est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé. Par conséquent, les dispositions contestées méconnaissent le principe d'égalité devant les charges publiques. 

10. Dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs, les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » figurant à la seconde phrase du paragraphe VII de l'article 151 septies du code général des impôts dans sa rédaction résultant de la loi du 30 décembre 2005, ainsi que le mot « trois » figurant dans la seconde phrase du premier alinéa et le 1° du paragraphe VII de l'article 151 septies du code général des impôts, dans ses rédactions résultant de la loi du 27 décembre 2008 et de l'ordonnance du 30 janvier 2009, doivent être déclarés contraires à la Constitution. 

Cour de cassation du 08 février 2018, arrêt n°2017-689

Commentaire de LégiFiscal ¶

Outre cette problématique liée à l'exonération de plus-value, le Conseil constitutionnel considère que la condition liée à l'inscription au RCS n'est plus nécessaire pour être loueur en meublé professionnel.

L'abrogation prend effet à compter de la date de publication de la présente décision.