Contexte de l'affaire
La SCI (Société Civile Immobilière) antérieurement soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, a acquis, le 18 décembre 2009, un bien immobilier.
Elle a opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux à compter du 1er janvier 2016.
Les associés n’ont pas déclaré les plus-values latentes imposables à la date de ce changement de régime. Le 27 août 2020, la SCI a cédé le bien immobilier.
L’administration a rehaussé le montant de la plus-value afin d’y intégrer le montant des amortissements qui auraient dû être pratiqués, (antérieurement au 1er janvier 2016), si la SCI avait alors été soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
La SCI demande au tribunal de prononcer la décharge des impositions et pénalités.
Pour le tribunal :
Les plus-values latentes, prenant en compte les amortissements qui auraient dû être déduits, étaient imposables au titre de l'année précédant le changement de régime.
L'administration ne pouvait donc pas réintégrer ces amortissements lors de la cession du bien.
La décision du tribunal administratif
TA Rennes 25-3-2026 n° 2305363
En référence à l’article 202 ter du CGI (Code Général des Impôts) :
Lorsqu’une SCI imposable selon les revenus fonciers opte pour l’assujettissement à l’IS, les plus-values latentes :
- Sont imposables au titre de la période d’imposition précédant immédiatement ce changement de régime fiscal
- Comprennent « les amortissements qui auraient été admis en déduction, antérieurement au changement de régime fiscal, si la société avait été soumise à l’IS depuis sa création ».
Ici l’imposition des plus-values latentes se faisait :
- Soit immédiatement à l'IR entre les mains des associés,
- Soit de manière différée, à la date de la cession, à l'IS par la SCI.
La plus-value latente n’a pas été imposée
Ici l’administration ne pouvait pas prendre en compte ces amortissements, quand bien même aucune plus-value latente n’a été imposée au titre de 2015.
Le tribunal a décidé que la SCI est déchargée de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés et de l'intérêt de retard. Le surplus de ses demandes est rejeté.
Une SCI a inscrit son bien au bilan d’ouverture pour sa seule valeur d’origine, sans distinguer les amortissements théoriques, et ne peut différer l'imposition de ses plus-values latentes.
Les plus-values latentes devaient être soumises à l’impôt sur le revenu, au titre de l’année d’imposition précédant le changement de régime fiscal.