Plus-value immobilière et exonération d'un bien autre que la résidence principale

Contexte de l'affaire

Le 24 février 2023 M. C. E. a, vendu un appartement à Cabourg pour un montant de 133 000 €.

Il a acquitté la somme de 16 881 € au titre de l’imposition sur la plus-value immobilière.

Le 20 décembre 2024, il a acquis avec son épouse une maison à usage d’habitation à Sauvagnon, pour 275 000 €.

Par une réclamation du 23 décembre 2024, il a sollicité la restitution de l’impôt sur la plus-value immobilière acquitté à l’occasion de la vente du bien qu’il possédait à Cabourg.

Réclamation rejetée.

Il a saisi le TA (Tribunal Administratif) de Caen.

Dans le délai de vingt-quatre mois suivant la cession, M. E a acquis avec son épouse une maison à Sauvagnon, pour un montant de 275 000 € (252 876 € financés par un prêt bancaire, le solde 22 124 € au moyen d'un apport personnel).

Pour M. E. il soutient avoir remployé, à hauteur de 125 417 €, le prix de cession de Cabourg à l’acquisition du bien situé à Sauvagnon.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : « I.- (…) les plus-values réalisées par les personnes () II.- Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, (…) / : 1° bis Au titre de la première cession d’un logement (…) autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (…) au cours des quatre années précédant la cession. / L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l’article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale (…) ».

- S’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale

- S’il remploie le prix de cession à l’acquisition de sa résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois.

Pour l’administration fiscale M. E. ne justifie pas avoir effectivement remployé tout ou partie du prix de vente dans l’achat du logement affecté à son habitation principale.

Pour M. E il avait remployé 125 417 € du prix de cession de Cabourg:

Les seules pièces produites à l’appui de ses écritures :

• Une correspondance avec un conseiller bancaire et le remboursement d’un crédit immobilier souscrit pour l’achat du bien à Cabourg
• Un relevé de compte bancaire et un virement de 115 890,24 € en provenance de notaires, avoir effectivement remployé tout ou partie du prix de vente de son précédent bien dans l’achat du logement affecté à son habitation principale.

Seule la fraction du prix de cession remployée pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale est prise en compte et déduite de l’assiette de la plus-value de cession imposable.

Enonciations divers

• Des commentaires administratifs publiés au Bulletin officiel des finances publiques
• Des développements de réponses ministérielles

Entre autres

Pour effectuer la comparaison entre le montant du prix de vente et celui remployé effectivement :

• Il ne peut être tenu compte du remboursement du crédit en cours sur le logement cédé ni de la souscription d’un nouvel emprunt pour l’acquisition de la résidence principale.

Pour autant, les textes rappellent expressément que le vendeur doit être en mesure de justifier du remploi effectif de tout ou partie du prix de cession.

Selon la doctrine BOFIP et les réponses ministérielles

• Le remboursement du crédit en cours sur le bien vendu et le nouveau prêt bancaire souscrit pour l’achat du nouveau bien ne devraient être pris en compte dans la comparaison
• Ici le prix de la nouvelle acquisition, 275 000 € supérieure au prix de cession 133 000 €, l'exonération aurait pu être totale.

Décide :

Article 1er : La requête de M. E... est rejetée.
()

Lorsqu’un contribuable ne remploie qu'une partie du prix de cession, il ne bénéficie de l'exonération qu'à due concurrence.

Le contribuable doit établir la traçabilité de l'opération de remploi.