Les actes d’une SCI à l’IS peuvent être remis en cause
Contexte de l'affaire
La SCI ayant pour objet social l'acquisition, l'administration et l'exploitation de biens immobiliers, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité.
S’en suit une proposition de rectification donnant lieu à des rehaussements en matière d'impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs assortis d'intérêts de retard et de pénalités.
La SCI (Société Civile Immobilière) Sevran 5050 a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Paris de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie et intérêts et pénalités.
Le TA a rejeté sa demande.
La SCI relève appel du jugement.
Pour la SCI :
- La valeur vénale des terrains retenue par l'administration pour corriger les dotations aux amortissements est surévaluée
- Les dettes inscrites au passif du bilan sont réelles
- Les charges d'entretien d'une maison ont fait l'objet d'un contrat oral avec les locataires et l'ont été dans l'intérêt de la société
- Le montant des loyers versés par les locataires ne constitue pas un acte anormal de gestion.
Pour le ministre de l’Économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Selon l'instruction :
- L'administration fiscale a remis en cause les dotations aux amortissements comptabilisés concernant deux biens immobiliers, en réduisant le taux d'amortissements et en corrigeant la valeur vénale d’un bien situé et excluant celle du terrain, lequel n'est pas amortissable.
- La SCI soutient qu'elle a obtenu d'un tiers indépendant une valorisation du terrain d'assiette inférieure à celle retenue par l'administration, sans indiquer le montant de la valeur vénale ni produire aucune pièce justificative.
Donc, la SCI n'est pas fondée à contester la valeur vénale du bien immobilier.
- La SCI justifie la réalité de dettes inscrites au passif, comme correspondantes à des prêts consentis par Mme A. associée de la SCI par l'intermédiaire de comptes courants d'associé qu'elle détient dans d'autres sociétés, lesquelles ne sont pas associées de la SCI.
Pour autant, en l'absence de pièces en établissant la réalité, c'est à bon droit que l'administration fiscale a réintégré les dettes litigieuses, au bénéfice imposable de la société.
- la SCI a déduit de son bénéfice les charges relatives aux dépenses d'eau, d'électricité et d'entretien d'une piscine pour le bien immobilier et qui est occupé par les époux A. Ce type de charges courantes ne sont pas des charges déductibles. Elles incombent par nature aux locataires, et ne sont pas engagées dans l'intérêt de la société.
La SCI invoque un contrat oral avec les occupants des lieux.
Donc, l'administration fiscale a refusé de regarder ces dépenses comme des charges déductibles.
- le bien situé à Lamorlaye est occupé à titre gratuit par les époux A., et un loyer de 660 € est versé à la SCI pour un pavillon de gardien situé sur le même terrain, et occupé par un tiers.
L’administration fiscale a évalué la valeur locative de l'ensemble immobilier à 2 650 € mensuels, après comparaison avec des biens analogues et une étude des prix moyens pratiqués.
En l’espèce, la renonciation à percevoir ce loyer constituait un acte anormal de gestion.
Un loyer anormalement bas bénéficiant à un associé de la SCI caractérise un acte anormal de gestion.
Le fait que Mme A. soit associée de la SCI n'est toutefois pas de nature à justifier l'intérêt pour la SCI de renoncer à percevoir un loyer normal.
L’administration fiscale a donc estimé que le loyer anormalement bas versé par M. et Mme A. révélait un acte anormal de gestion, d’où la réintégration du montant des loyers non réclamés dans les résultats de la société.
Décide :
Article 1er : La requête de la société Sevran 5050 est rejetée.
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Dans cette même affaire, est révélé un florilège de principes dans la gestion d’une SCI.
- Les dotations aux amortissements
- Les dettes inscrites au passif du bilan
- Les charges d'entretien d'une maison
- Loyer anormalement bas, et acte anormal de gestion.