Loueurs en meublé professionnel : sans bénéfice fiscal, pas d’exonération d’IFI
Contexte de l'affaire
Monsieur T. X a déposé ses déclarations d'ISF (impôt de Solidarité sur la Fortune) au titre de 2014 à 2017 et d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour 2018 et 2019.
Faisant suite au contrôle de ces déclarations, l'Administration fiscale lui adresse une proposition de rectification contradictoire, afin de réintégrer des biens immobiliers, à l'actif de l'ISF et de l'IFI.
Motif :
Il ne pouvait prétendre à la qualité de loueur en meublé professionnel exonérant lesdits biens de ces impôts.
Il contestait ces rectifications, qui seront maintenues en totalité.
L’administration fiscale a mis à sa charge des suppléments de droits à valoir sur l’ISF et l’IFI en principal et pénalités.
Monsieur T. X a formé deux réclamations contentieuses qui ont donné lieu à une admission partielle (abandon de la majoration pour manquement délibéré) et rejet pour le surplus, et la remise en cause du régime d'exonération des biens professionnels revendiqué par le contribuable étant confirmée.
Il a fait assigner « l'Administration fiscale ».
L’affaire est renvoyée devant le TJ (Tribunal Judiciaire) de GRASSE compétent.
Pour M. T. X
- il entre dans la définition de loueur en meublé professionnel au sens du CGI
- il n'est pas redevable de l'ISF ni de l’IFI
Selon le dernier alinéa de l'article 885 A du CGI (Code Général des Impôts) : « les biens professionnels définis aux articles 885 N à 885 R ne sont pas pris e compte pour l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune. »
Les articles 885 R et 975, V 1° du CGI : « sont considérés comme des biens professionnels au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (…) les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus … ».
Selon M. T. X :
- la condition des revenus de la location meublée, qui doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels, ne s'applique pas à lui, car retraité, il perçoit des pensions non visées dans la liste limitative fixée des revenus de l'article 885 R. Ses revenus de location meublée constituent sa seule activité au sens de cet article.
- une activité générant un déficit ou un résultat nul peut être qualifiée d'activité professionnelle principale
- il remplit la double condition, percevoir des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23.000 € et qu'il ne peut pas remplir la deuxième condition de retirer de cette activité unique plus de 50 % de ses revenus, faute d'autres revenus à prendre en compte pour le calcul.
Le résultat fiscal déficitaire ne concernerait que l'année 2018, les résultats annuels étaient bénéficiaires de 2014 à 2017.
Pour l'Administration fiscal, pour apprécier la deuxième condition du seuil de 50 %, il fallait retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l'activité de location meublée, et le déficit de cette activité n'est pas susceptible d'ouvrir droit au régime d'exonération fiscale des actifs professionnels revendiqué.
Par ailleurs, la Chambre commerciale de la Cour de cassation (n° pourvoi 21-25-340), retient que pour apprécier la condition de seuil de 50 %, il convient de prendre le bénéfice net annuel dégagé par l'activité de location meublée, pour comparer avec l'ensemble des revenus professionnels, y compris le bénéfice tiré de la location. Pour bénéficier de l'exonération des immeubles, un résultat déficitaire de l'activité de location ne sera pas pris en compte.
L'activité de location meublée de M. T. X a dégagé un résultat fiscal déficitaire :
- la condition de seuil n'était pas remplie,
- les biens immobiliers affectés à cette activité de location ne pouvaient bénéficier de l'exonération
- et en l’espèce, la demande de dégrèvement sera donc rejetée.
Pour l'Administration, la définition générale de bénéfice imposable, s'entend « de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés », donc un résultat fiscal de l'activité, qui tient compte, du résultat comptable, et aussi des amortissements et de leurs reports.
La condition de seuil n'était pas remplie, puisqu’il résulte que l'activité de location meublée de M. T. X, qu'il a dégagé, après prise en compte des amortissements reportés, un résultat fiscal nul.
Les biens immobiliers affectés à la location ne pouvaient pas bénéficier de l'exonération, la demande de dégrèvement des rectifications des impositions sera donc rejetée.
La demande de M. T. X tendant à voir ses biens immobiliers bénéficier de la qualification professionnelle et de l'exonération, sera rejetée.
Par ces motifs
Le Tribunal, … Condamne M. [T] [X] à payer à la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [T] [X] aux entiers dépens de l'instance ().
Pour l'IFI un résultat fiscal déficitaire ou nul de l'activité de location meublée exclut la qualification de biens professionnels.
Un loueur qui n'a pas d'autres revenus professionnels, n’est pas dispensé de cette obligation pour autant.
Le revenu correspond au résultat fiscal de l'activité, et prend en compte le résultat comptable, les amortissements et de leurs reports.