Exonération de plus-values immobilière : réelle domiciliation de la résidence principale

Contexte de l'affaire

Le 10 novembre 2016, M. B. a vendu, un studio situé à Paris. Il refuse de déposer une déclaration de la plus-value, faisant suite à une mise en demeure. Pour lui, ce logement constituait sa résidence principale.

L’administration l'a assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales.

M. B. demande au TA (Tribunal Administratif) de Paris de prononcer la décharge, en droits et pénalités.

Le TA de Paris a rejeté sa demande.

M. B. relève appel du jugement, auprès de la CAA (Cour Administrative d’Appel) de Paris.

L'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) dispose que : " I. – () les plus-values réalisées par les personnes physiques () sont passibles de l'impôt sur le revenu (...) / II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (...) ".

Pour lui, la plus-value dégagée lors de la cession du 10 novembre 2016 est exonérée d'impôt, puisque son studio vendu constituait sa résidence principale.

Sauf les cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, c’est au juge de l'impôt, qu’il appartient d'apprécier si le contribuable remplit les conditions légales d'une exonération.

M. B. a habité à compter de 2004 dans un appartement situé 15 rue Lisfranc à Paris acquis avec sa compagne en janvier 2004, où il résidait également durant les années 2009 à 2010 et 2017 à 2020.

Il a déclaré comme résidences principales, à la date de leur cession, trois studios vendus, en juin 2008, juillet 2011 et, pour le bien au 41 rue des Gâtines, en novembre 2016.

Pour les années 2012 à 2014, il a déclaré comme résidence principale l’appartement où vivait sa mère (rue Nationale) jusqu'à son décès et pour lequel il a formé une demande de reprise du bail social, dont il indique en première instance que « le caractère avantageux a motivé la création, par lui, d'une apparence de domiciliation à cette adresse ».

Il soutient que le studio, vendu, abritant le siège de son activité professionnelle jusqu'à fin 2015 par la société dont il était le gérant et associé unique, constituait sa résidence principale, et qu'il y résidait effectivement et habituellement.

M. B. produit :

• Sa déclaration de 2015 au titre des revenus de 2014 qui mentionnait cette adresse,
• Avis et courriers de la direction générale des finances publiques, et autres courriers administratifs avec cette adresse,
• Relevés de trois établissements bancaires, pour un crédit renouvelable, un compte inactif, et un livret d'épargne,
• Avis d'appel de charges pour ce studio, sans déterminer la résidence de M. B. en 2015 et 2016 pour autant,
• Huit factures EDF, une facture de résiliation et une facture rectificative.

A noter que la plupart de ces factures sont fondées sur une consommation estimée, et que les factures de janvier et juillet 2016, mentionnaient des consommations réelles, pour un total, sur une année, de 363 kWh.

Pour autant cette consommation permet juste d'établir que le logement était occupé d'une manière occasionnelle.

Un procès-verbal de signification, un commandement de payer établi par huissier indique que l'adresse a été confirmée à l'huissier par le voisinage, ce qui n’établit pas de fait, avec certitude la résidence principale.

De même, M.B. produit un tableau récapitulatif établi par lui-même, ce qui n’est pas en soi un élément objectif.

Décide :

Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
()

Pour l'article 150 U-II-1° du CGI, l'exonération de plus-value immobilière s'applique aux biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession.

La Cour a jugé que les preuves étaient insuffisantes pour établir une occupation au titre de la résidence principale.
L’historique du requérant, qui par le passé a déjà déclaré plusieurs résidences principales successives, ne plaide pas en sa faveur.