Le régime micro-foncier

- Fiche Pratique

Dans le cadre de l'impôt sur le revenu, les loyers perçus sur les locations immobilières des propriétés appartenant aux membres d'un foyer fiscal sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque ces revenus n'excèdent pas 15.000 € par an, les contribuables bénéficient du régime micro-foncier, prévu à l'article 32 du CGI. Sous ce régime simplifié, la base imposable est déterminée en appliquant un abattement de 30% sur les revenus fonciers bruts. Une option pour le régime réel normal reste néanmoins possible.

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Champ d'application du régime micro-foncier

Le régime d’imposition simplifié dit "micro-foncier" s'applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier total n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition.

Ce régime peut également s'appliquer aux associés personnes physiques de sociétés transparentes comme les SCI de copropriété ou d'attribution.

Pour vérifier le dépassement ou non de ce seuil, il est tenu compte des revenus bruts fonciers annuels de l'ensemble des membres du foyer fiscal ainsi que la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l’un des membres du foyer fiscal est associé pour la part de ses droits dans le bénéfice comptable. En revanche, ce seuil de 15.000 € n’a pas à être apprécié prorata temporis si l'immeuble commence a être loué en cours d'année.

Le revenu brut foncier est constitué des recettes brutes perçues par le propriétaire au cours de l'année d'imposition, y compris les recettes accessoires. Les dépenses incombant normalement au bailleur et mises à la charge des locataires entrent également dans le calcul du revenu brut.

Sont exclus du régime micro-foncier les logements placés sous le régime de déductions spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Lienemann, Borloo notamment). En revanche, Le bénéfice de la réduction d'impôt "Scellier", "Malraux" ou "Pinel" (ex-Duflot) n'empêche pas l'application du régime micro-foncier.

La détermination du revenu net foncier

Les contribuables souhaitant bénéficier du régime micro-foncier n'ont pas à déposer de déclaration annexe des revenus fonciers n° 2044 comme pour le régime réel. Ils doivent simplement porter le montant de leurs revenus bruts fonciers sur la déclaration des revenus n° 2042.

L'administration fiscale appliquera alors directement un abattement de 30% sur ces revenus bruts pour déterminer le revenu net foncier imposable au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

L'abattement de 30% est représentatif de l’ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier. Aucune autre déduction de charge ne peut être opérée sur le revenu brut.

En conséquence, le contribuable soumis au régime micro-foncier ne peut constater des déficits. Néanmoins, les déficits fonciers supportés les années précédentes, avant l'application du régime micro-foncier peuvent être imputés dans les conditions de droit commun, à savoir sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La fin du régime micro-foncier

Application de plein droit du régime réel d'imposition

Le régime micro-foncier cesse de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle le revenu brut foncier excède 15.000 €. L'application de certains régimes spéciaux de déduction (Périssol, Besson, Robien, Lienemann, Borloo notamment) entraîne également la fin de l'application du régime simplifié d'imposition.

Les revenus fonciers du foyer fiscal sont dans ce cas imposables de plein droit selon le régime réel d’imposition. Le contribuable doit alors remplir une déclaration des revenus fonciers n° 2044.

Application sur option du régime réel d'imposition

Les foyers fiscaux bénéficiant de plein droit du régime micro-foncier (revenus bruts fonciers qui n'excèdent pas 15.000 €) peuvent opter pour le régime réel d’imposition. L’option est globale. Elle s’applique ainsi à la totalité des revenus fonciers du foyer fiscal. Elle ne peut être exercée immeuble par immeuble.

Cette option n’est soumise à aucun formalisme spécifique. Le contribuable doit seulement souscrire la déclaration des revenus fonciers n° 2044 dans les délais légaux.

L’option pour le régime réel d'imposition est valable obligatoirement pour une durée de 3 ans. Durant cette période, l'option est irrévocable. Ainsi, un contribuable relevant du régime micro-foncier compte tenu des revenus fonciers de N perçus par son foyer fiscal peut opter pour le régime réel d'imposition pour les revenus de N en souscrivant l'imprimé n°2044 en N+1 sur les revenus de N. L'option sera valable pour N, N+1 et N+2.

L’option pour le régime réel cesse au terme de la période de 3 ans. Si le contribuable continue au-delà de cette période à souscrire une déclaration n°2044, propre au régime réel alors qu'il relève de plein droit du régime micro-foncier, l'administration considère alors qu'il exerce une option annuelle, et non triennale.

En revanche, si à l'issue d'une option pour le régime réel d'une durée de 3 ans, le contribuable retourne lors de la quatrième année dans le régime micro, toute nouvelle option pour le régime réel les années suivantes sera valable 3 ans.

Enfin, en cas de modification de la composition du foyer fiscal entraînant la création d’un ou plusieurs nouveaux foyers fiscaux (mariage, divorce, rupture de PACS, imposition distincte de l’enfant etc.), l’option pour le régime réel cesse de produire ses effets.