Un cadre fiscal unifié pour encourager l’investissement
Le cœur du dispositif se trouve dans l’amendement n° I-582 (Rect). Il définit un régime unique de « bailleur privé », destiné à simplifier la fiscalité des locations longues durées. L’objectif : offrir un avantage fiscal stable aux propriétaires qui s’engagent à louer leur bien à un loyer inférieur au marché, sur une durée minimale, tout en sortant de la logique des niches successives type Pinel.
Le texte prévoit une réduction d’impôt modulée selon l’effort consenti sur les loyers, avec un engagement initial fixé à 12 ans (amendement n°I-3999) au lieu des 9 ans envisagé initialement.
Taux d’amortissement prévus
Le taux de l’amortissement est fixé à :
- 3,5 % pour les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement à condition de respecter des loyers de niveau intermédiaire et au profit de personnes dont les ressources les rendent éligibles à ces loyers. Ce taux est majoré, 1 ou 2 points au titre d’un logement affecté respectivement à la location sociale ou très sociale mentionnées au IV de l’article 199 tricies. Ce dispositif exclut ainsi les locations à loyers libres. Seuls les logements situés dans un immeuble collectif seraient concernés (amendement n°I-4028).
- 3 % pour les autres logements sous condition de réalisation de travaux dont le montant doit représenter au moins 20 % de la valeur d’acquisition du logement. Ce taux est également majoré de 0,5 ou 1 point au titre d’un logement affecté respectivement à la location sociale ou très sociale.
L’amendement retenu est finalement beaucoup plus incitatif que le texte initial proposé par le gouvernement qui prévoyait un amortissement de 2% par an. Le rapport de la mission parlementaire Daubresse-Cosson proposait en revanche des taux d'amortissement plus élevés. Toutefois, le taux de 2% a été retenu pour les locations meublées soumises au régime du BIC réel (amendement n°I-3969).
Des ajustements importants : exclusion des descendants et plafonnement à 8.000 €
Ce nouveau dispositif s’appliquerait aux locations réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.
Un premier correctif, porté par l’amendement n° I-3970 a clarifié les bénéficiaires. Le nouveau statut ne pourra s’appliquer que lorsque le bien est loué à un locataire autre qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs).
En outre, l’amendement n°I-4000 prévoit que le montant de l’avantage fiscal tiré de l’amortissement pratiqué au titre d’une année et d’un logement ne pourrait excéder 8.000 €.
Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/1906A/AN/4000
Régime micro-foncier
Les contribuables soumis au régime du micro-foncier ne peuvent bénéficier de cet amortissement. Toutefois l’amendement n°I-1960 prévoit de rehausser le taux de l’abattement retenu de 30% à 50%. Pour rappel, ce régime est réservé aux locations dont les loyers n’excèdent pas 15.000 € par an.
Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/1906A/AN/1960