Droit de commercialité sur immeuble : définition et règles
Le droit de commercialité concerne la possibilité, pour le propriétaire d’un local d’habitation, de le transformer en local à usage commercial ou professionnel. Dans plusieurs communes, afin de lutter contre la pénurie de logements, ce changement d’usage est subordonné à une compensation. Le propriétaire doit transformer un autre local en habitation ou acquérir ce droit auprès d’un tiers qui s’engage à réaliser cette transformation sur ses propres biens. Ainsi, la commercialité devient un véritable actif cessible.
L’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, modifié par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, précise que lorsque l’autorisation de changement d’usage est subordonnée à une compensation, le droit de commercialité est attaché au local et non à la personne. Ce droit prend la forme d’un droit réel immobilier, mentionné dans l’autorisation publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.
TVA et droit de commercialité
Sur le plan fiscal, le rescrit du 9 juillet 2025 confirme que la cession de droits de commercialité, en tant que droit réel immobilier, suit le régime de TVA applicable au bien immeuble auquel elle se rapporte. Selon le 1° du 1 du I de l’article 257 du CGI, les droits réels immobiliers sont assimilés à des biens corporels et suivent le même régime d’imposition à la TVA que le bien immeuble auquel ils se rapportent.
Ainsi, la cession de droits de commercialité par un assujetti est :
- Soumise de plein droit à la TVA si ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis moins de 5 ans
- Exonérée de TVA si ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis plus de 5 ans (CGI, art. 261, 5-2°), avec la possibilité pour le cédant d’opter pour l’imposition à la TVA (CGI, art. 260, 5° bis).
Il est également rappelé que la qualification de droit réel immobilier issue de l’ordonnance de 2005 rend caduque la réponse ministérielle Martin n° 20381 du 12 avril 1999, qui n’est plus applicable depuis l’entrée en vigueur de cette réforme.
Source : Rescrit, actualité BOFiP du 9 juillet 2025
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