Imposition des plus-values des marchands de biens

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L'administration fiscale vient de modifier sa doctrine relative au régime fiscal des marchands de biens (actualité BOFiP du 4 janvier 2017).   Imposition des gains des marchands de biens Les ...

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L'administration fiscale vient de modifier sa doctrine relative au régime fiscal des marchands de biens (actualité BOFiP du 4 janvier 2017).

Imposition des gains des marchands de biens

Les marchands de biens sont des personnes réalisant à titre habituel des opérations spéculatives d'achat-revente notamment d'immeubles et fonds de commerce. Cette qualification est surtout d'ordre fiscal puisque lorsqu'elle est retenue, les modalités d'imposition sur le revenu sont modifiées.

S'agissant d'un particulier, la plus-value issue de la vente d'un bien immobilier qui ne constitue pas une résidence principale est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% ainsi qu'aux prélèvements sociaux généralisés au taux de 15,5%. La base imposable est réduite par un abattement pour durée de détention qui permet une exonération totale de la plus-value au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.  

Mais lorsque la qualification de "marchands de biens" est retenue, la plus-value est dans ce cas imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui est généralement moins attractive. La plus-value ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention et supporte le barème progressif de l'impôt sur le revenu (pas d'imposition au taux forfaitaire de 19%).

La qualification de marchand de biens suppose la réunion de 3 conditions exposées par l'article 35 du code général des impôts.

Extrait actualité BOFiP du 04/01/2017

L'application des dispositions du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts requiert la réunion de trois conditions :

- les opérations doivent consister en achats (ou souscriptions) suivis de ventes ;

- elles doivent porter sur des biens limitativement énumérés : immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières ;

- les opérations doivent être habituelles et les achats ou souscriptions être effectués dans l'intention de la revente.

Modification de la doctrine de l'administration fiscale

Jusqu'ici, l'administration fiscale considérait que le caractère spéculatif et donc l'imposition dans la catégorie des BIC de ces plus-values était présumée lorsque les cessions revêtaient un caractère habituel. Cette présomption était également retenue pour les biens cédés moins de 15 ans après leur construction. Il appartenait au contribuable d'apporter les preuves permettant de faire échec à cette présomption.

L'administration fiscale vient de supprimer cette doctrine initialement codifiée au BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, §40).

La nouvelle doctrine insérée dans la documentation administrative s'aligne sur un arrêt du Conseil d'État du 2 juin 2006 (arrêt n°266507). Selon cet arrêt, l'intention spéculative (l'intention de vendre) ne se présume pas par le caractère habituel de ces opérations. Elle s'apprécie au moment de l'achat du bien et non lors de la revente.

Extrait BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, §50

L'intention spéculative - l'intention de revendre - s'apprécie au moment de l'achat ou de la souscription et non à celui de la revente (CE, arrêt du 2 juin 2006, n° 266507) ; aussi les raisons qui ont pu déterminer les aliénations importent peu : aliénations volontaires ou forcées, expropriations, difficultés de trésorerie, vente à perte, modification des statuts.

Le BOFiP donne un certain nombre de cas où l'intention de revendre (entraînant la qualification de marchand de bien avec l'imposition des plus-values dans la catégorie BIC) peut être retenue.

Extrait BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, §60

L'intention de revendre s'apprécie d'après les circonstances spéciales à chaque affaire :

- court délai séparant les acquisitions ou les souscriptions des reventes (CE, arrêt du 18 juin 1955) ;

- montant des bénéfices réalisés (Cons. préf. Nice, 26 octobre 1949) ;

- opérations nombreuses et fréquentes (CAA Nantes, arrêt du 22 décembre 1993, n° 92 - 204 et CAA Paris, arrêt du 16 juin 1994, n° 91-851) ;

- situation géographique des immeubles ou des fonds de commerce dans les quartiers recherchés par les acquéreurs (CE, arrêt du 6 janvier 1947) ;

- profession du vendeur (CE, arrêt du 21 février 1951 ; CAA Lyon, arrêt du 8 novembre 1995, n° 92-510 ; CAA Bordeaux, arrêt du 30 avril 1996, n° 94-667) : le marchand de biens est toutefois autorisé à apporter la preuve que les biens vendus n'étaient pas compris dans le stock immobilier sur lequel porte son négoce (CE, arrêt du 2 octobre 1981, n° 25405 ; CE, arrêt du 17 mai 1995, n° 133008) ;

- lotissement effectué immédiatement après l'acquisition (Cons. préf. Seine, 15 octobre 1946).

Mais il a été jugé que la revente d'immeubles dont l'acquisition avait été effectuée à des fins essentiellement familiales n'entre pas dans le champ d'application de l'impôt (CE, arrêt du 15 novembre 1963).

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