Contexte de l'affaire ¶

Lors d’une vérification de la comptabilité de M. et Mme A., l'administration constate qu'ils avaient acquis, le 29 octobre 2005, une parcelle d'une superficie de 26 130 m² et à la suite d'une division parcellaire, qu’ils avaient procédé à la cession de 9 terrains à bâtir, entre le 31 août 2006 et le 9 mars 2011.

L'administration a estimé qu'ils avaient exercé une activité de marchand de biens.

Elle remet donc en cause l'imposition des bénéfices de ces cessions dans la catégorie des plus-values des particuliers et évalue d'office les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) résultant de ces ventes.

M. et Mme A. sont assujettis à des cotisations supplémentaires d'impôts sur le revenu, et majoration de 40% prévue au b. de l'article 1728 du CGI (Code Général des Impôts), faisant suite à l'évaluation d'office, sur le fondement du 1° de l'article L. 73 du livre des procédures fiscales.

M. et Mme A. demandent au TA (Tribunal Administratif) de Lille, la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis.

Le TA de Lille, n’a que partiellement fait droit à leur demande.

Ils font appel de la décision.

Article 150 U du CGI : " I. - Sous réserve (…), les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. Ces dispositions s'appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l'article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits. ".

Article 35 CGI : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / (...) / 3° Personnes qui procèdent à la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ; / (...) ".

Si le terrain a été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots, auquel cas les profits sont alors imposables dans la catégorie des BIC.

L'intention spéculative entrainant une imposition dans la catégorie des BIC, doit être vue à la date de l'acquisition du terrain « même si des éléments postérieurs peuvent néanmoins être pris en compte pour apprécier l'intention du contribuable au moment de l'acquisition ».

« L'opération en litige doit donc être qualifiée de lotissement au sens de la règlementation de l'urbanisme. »

L’acquisition a précédé de peu l'adoption de la carte communale révisée, le 18 décembre 2007, qui a ouvert ce terrain à l'urbanisation.

Bien que la modification des dispositions d'urbanisme, était totalement indépendante de la volonté de M. et Mme A., « cette circonstance ne suffit pas à exclure la possibilité d'une intention spéculative ».

Le fait que le terrain n'était pas constructible au moment de son acquisition ne suffit pas à démentir l'intention spéculative.

Les ventes furent effectives sur une durée courte. La vente du premier terrain à bâtir est intervenue moins de 11 mois après l'acquisition de la parcelle et les 8 autres ventes le furent sur une période de moins de 5 ans.

Par ailleurs, M. A. exerce professionnellement une activité immobilière.

Pour autant, M. et Mme A, n'expliquent pas leur intention de départ, lors de l'acquisition du terrain.

Les circonstances attestent de l'existence d'une intention spéculative lors de l'acquisition de la parcelle.

Décide :

Article 1er : L'article 5 du jugement du 29 mai 2019 du tribunal administratif de Lille est annulé.

Article 2 : Les conclusions de la demande de M. et Mme A... tendant à la décharge des impositions demeurant en litige et le surplus des conclusions de leur requête est rejeté.
(…)

Cour de cassation du 18 novembre 2021, pourvoi n°Source : Arrêt de la CAA de DOUAI du 18 novembre 2021, n°19DA01864

Commentaire de LégiFiscal ¶

La requalification d’une opération immobilière en opération de marchand de biens se base sur un faisceau d’indices.

Certes les profits consécutifs à la cession d’un terrain divisé en lots et donnant lieu à construction, sont présumés être réalisés dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et donc relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers.

Mais il faut satisfaire à la condition que le terrain n’ait pas été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots, auquel cas les profits sont alors imposables dans la catégorie des BIC.

Une acquisition précédant de peu son ouverture à l’urbanisation, et des cessions réalisée rapidement, relèvent de faits de nature à ne pas exclure l’intention spéculative.

Quand bien même, les requérants n’étaient pour rien dans la modification des dispositions d’urbanisme applicable à la parcelle acquise.

Pour la Cour cela ne suffit pas.