Contexte de l'affaire ¶

La SCI (Société Civile Immobilière) G., qui n'est pas à l’IS (Impôt sur les Sociétés), a fait l'objet d'un contrôle sur place de ses documents comptables.

Pour l’administration fiscale « elle avait réalisé, à titre habituel et dans une intention spéculative depuis sa création, des profits de marchand de biens, de constructeur et de lotisseur immobiliers. »

L'administration l'a assujettie à des cotisations d'impôt sur les sociétés et a rappelé des droits de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).

La SCI G. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Rouen de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie et des rappels de TVA.

Par un jugement du 19 novembre 2019, le TA a rejeté la demande de la SCI G.

La SCI G. relève appel de ce jugement.

Les statuts de la SCI G. font état d'une activité commerciale d'achat, de gestion, de rénovation et de vente de biens immobiliers,

Elle a acquis en novembre 2002 un ensemble immobilier d'une surface de 99 391 m², composé de sept parcelles, pour une somme de 152 450 €.

Dans un délai inférieur à vingt-quatre mois après l'acquisition de la parcelle, la SCI a accompli les démarches en vue d'obtenir un certificat d'urbanisme, suivi d'une autorisation de lotir.

Ces démarches ont permis :

- La vente de dix-sept lots issus de trois opérations de lotissement des parcelles ayant généré la réalisation d'une trentaine de terrains à bâtir, la réalisation de deux ventes d'immeubles et de deux ventes de maisons.

- Un profit pour la SCI G. d'un montant total de 1 239 000 €.

Ces éléments traduisent une intention spéculative de la part de la SCI G. dès l'acquisition du bien en 2002.

 
Article 35 du CGI (Code Général des Impôts) : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, (…) 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ; / (...) / 3° Personnes qui procèdent à la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ; / (...) ".

En vertu de l'article 206 de ce code, les sociétés civiles sont passibles de l'impôt sur les sociétés si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35.

Par ailleurs, aux termes de l'article 256 du même code : " I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées par un assujetti agissant en tant que tel. / (...) ".

Aux termes de l'article 257 de ce code : " I. Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent (…)

Il résulte de ces dispositions « qu’une société est réputée exercer une activité de lotisseur ou de marchand de biens si elle réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d'une intention spéculative ».

Elle devient donc passible de l'impôt sur les sociétés et de la taxe sur la valeur ajoutée pour ses activités immobilières commerciales.

Pour la SCI G. :

• Elle n'a procédé à l'acquisition que d'un seul bien.

Pour autant ceci n'est pas de nature à lui ôter la qualification de marchand de biens dès lors qu'une unique acquisition peut être réalisée avec une intention spéculative.

En l'espèce, l'acquisition réalisée par la SCI G. a été faite avec une intention spéculative.

• Une partie du terrain acquis était loué à bail rural, et ce bail ne couvrait pas l'intégralité des sept parcelles acquises et qu’avant la résiliation judiciaire du bail, la société avait procédé à la vente de six terrains à bâtir et de trois maisons.

• Il s’est écoulé un délai de quatre ans entre l'acquisition de la parcelle et la première vente. Mais les statuts de la SCI font état d'une « activité commerciale d'achat, de gestion, de rénovation et de vente de biens immobiliers »

• Il s’est écoulé un délai bref entre l'acquisition de la parcelle et les démarches accomplies (1an) afin d'obtenir un certificat d'urbanisme et une autorisation de lotir.

Deux points supplémentaires :

La SCI G invoque la difficulté rencontrée pour mener un projet de création d'une activité de haras, projet n’ayant eu lieu qu’après les démarches du certificat d'urbanisme et de l’autorisation de lotir, et ne concernait qu'une surface restreinte alors que l'intention spéculative était présente dès l'acquisition de la parcelle.

Une attestation des services fiscaux, indiquant que la SCI G n'était pas assujettie à la TVA.

Cette attestation n'est pas une prise de position des services fiscaux sur la situation fiscale de la société mais la simple constatation que la SCI G. n'avait pas déclaré être assujettie à la TVA.

C'est donc à bon droit que l'administration a assujetti la SCI G. à l'IS et à la TVA.

Décide :

Article 1er : La requête de la SCI Germain est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Germain et au ministre de l’Économie, des finances et de la relance.

(.. .)

Cour de cassation du 03 mars 2022, pourvoi n°Arrêt de la CAA de Douai du 3 mars 2022, n°20DA00265

Commentaire de LégiFiscal ¶

L'administration fiscale apporte la preuve de l'intention spéculative dès l'acquisition.

Une nouvelle décision de la Cour administrative d’Appel sur la notion d’activité de marchand, exercée par une SCI qui relevait alors du régime des sociétés de personnes.

Une société est réputée exercer une activité de marchand de biens si elle réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d’une intention spéculative.

Cette qualification la rend passible de l’impôt sur les sociétés et de la TVA pour ses activités immobilières commerciales.