Plus-value immobilière : un parc de 81 hectares constitue-t-il une « dépendance immédiate et nécessaire » ?

FISCALITÉ PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES
Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt de la CAA de NANTES, 1ère chambre du 26 novembre 2020, n°19NT01998

En 2014, M. et Mme A. ont vendu à la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'établissement Rural) celle-ci s’étant substituée à M. B, une propriété pour un prix de 1 570 000 ...

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Contexte de l'affaire

En 2014, M. et Mme A. ont vendu à la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'établissement Rural) celle-ci s’étant substituée à M. B, une propriété pour un prix de 1 570 000 €.

La propriété comprend un château avec dépendances et un parc de 93 hectares 10 ares et 32 centiares.

L’acte précisait que le prix de vente était décomposé en 1 472 600 € pour le bien immobilier, « sans distinguer entre les biens bâtis et non bâtis », et en 97 400 € pour les biens mobiliers.

M. et Mme A. estiment que cette plus-value était exonérée en vertu du 1° du II de l’article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) en tant que résidence principale, donc, aucune déclaration de plus-value immobilière n’a été effectuée.

L’administration a considéré que l’exonération prévue, au titre de la résidence principale, ne pouvait pas s’appliquer à la totalité du prix de vente.

M. et Mme A. sont mis en demeure de déposer une déclaration dans un délai de trente jours.

Ce qui n’a pas été fait. L’administration les a informés qu’ils seraient imposés, selon la procédure de taxation d’office.

L’exonération ne porte que sur les constructions ainsi qu’une partie du parc, soit 11 hectares 17 ares 92 centiares.

M. et Mme A. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Nantes de prononcer la décharge ou, la réduction de ces droits ainsi que des pénalités.

Le tribunal a rejeté leur demande.

M. et Mme A. ont fait appel de ce jugement.

Pour l'instruction, l'acte de vente ne ventilait pas le prix entre les biens bâtis et non bâtis.

L’administration fiscale s’est fondée, pour estimer le prix du parc boisé, d’environ 81 hectares, qui ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de l’habitation principale, sur une expertise, préalable à l’acte de vente, de la SAFER.

L’administration a retenu une valeur des bois et taillis de châtaigniers de 8 523,97 € par hectare.

M. et Mme A. soutiennent que cette valeur est erronée.

Seules sont exonérées les constructions ainsi qu'une partie du parc, soit 11 hectares 17 ares 92 centiares.

Ils produisent différents documents :

  • Acte de vente rectificatif, précisant le prix de vente, biens bâtis et non bâtis,
  • Un courrier de la SAFER pour la vente de taillis de châtaigniers,
  • Courriel d'un notaire pour la vente d'un bien situé dans la même commune.

Pour la Cour les éléments fournis par M. et Mme A. ne suffisent pas à établir que la valeur retenue par l'administration serait erronée :

« alors que cette dernière fait valoir sans être contredite, en produisant un article de la revue «  La France agricole  » du 17 mars 2005, que les taillis de châtaigniers ont une valeur sylvicole plus grande que le simple bois de chauffage, que l’estimation relative aux châtaigniers faite par la SAFER porte non seulement sur les taillis mais également sur les bois et que l’évaluation d’une parcelle de bois et taillis dépend notamment de la densité, de l’âge, de la forme, de la circonférence et de la hauteur de ces bois et taillis ».

« Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A. ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nantes a, par le jugement attaqué, rejeté leur demande en tant qu'elle portait sur le calcul des plus-values de la cession de leur bien immobilier. »



Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme A. est rejetée.

Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt de la CAA de NANTES, 1ère chambre du 26 novembre 2020, n°19NT01998

Commentaire de LégiFiscal

Pour l'instruction, l'acte de vente ne ventilait pas le prix entre les biens bâtis et non bâtis.

Dans le cadre de la vente d’un château qui bénéficie au titre de la plus-value dégagée de l’exonération résidence principale :

  • Il fut considéré que le parc de 81 hectares cédé dans le même acte ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire.
  • Donc, par ailleurs, ce parc doit être évalué et soumis à plus-value.

Article L. 193 du livre des procédures fiscales : " Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition. "

Ici, en l’espèce, la charge incombe à M. et Mme A.