Usufruit temporaire majoré taxé comme un avantage occulte chez le nu-propriétaire

Métiers du fiscaliste IMMOBILIER
Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 7 septembre 2020, n° 19LY00597

« En cas d'acquisition par des personnes distinctes de l'usufruit temporaire et de la nue-propriété du même bien immobilier, le caractère délibérément majoré du prix payé pour l'acquisition de l'usufruit ...

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Contexte de l'affaire


« En cas d'acquisition par des personnes distinctes de l'usufruit temporaire et de la nue-propriété du même bien immobilier, le caractère délibérément majoré du prix payé pour l'acquisition de l'usufruit temporaire par rapport à la valeur vénale de cet usufruit, sans que cet écart de prix ne comporte pour l'usufruitier de contrepartie, révèle, en ce qu'elle conduit à une minoration à due concurrence du prix acquitté par le nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété par rapport à la valeur vénale de celle-ci, l'existence, au profit du nu-propriétaire, d'une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du CGI code général des impôts. »

Le 2 mars 2011, l’EURL MA, soumise à l’impôt sur les sociétés, dont M. F était le gérant et l’associé unique, et la SCI D, soumise au régime des sociétés de personnes de l’article 8 du CGI, dont M. F et son épouse détenaient chacun la moitié des parts, ont acquis, respectivement, l’usufruit, pour une durée de 12 ans, et la nue-propriété d’un local à usage artisanal appartenant à la SCI Q.

A la suite à une vérification de comptabilité de l’EURL MA, l’administration fiscale a estimé que le prix acquitté pour acquérir l’usufruit temporaire excédait sa valeur, et que l’excédent constituait donc une libéralité accordée par l’EURL MA à la SCI D nue-propriétaire.

M et Mme F associés de la SCI D, ont été imposés, sur le fondement de l’article 111 du CGI (Code Général des Impôts) à raison des revenus distribués correspondant à la libéralité retenue par l’administration.

Ils demandent au TA (Tribunal Administratif) de Grenoble de prononcer la décharge des compléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, et majorations correspondantes.

Le tribunal a rejeté la demande.

M. F a relevé appel du jugement.

Pour le calcul de la valeur de l'usufruit, l’administration retient un taux d'actualisation de 9 %, et l'EURL MA et la SCI D, un taux de rentabilité de 5 %.

Après avoir rappelé les modalités de calcul du taux d'actualisation l’administration précise que celui-ci été fixé à 11,5 % et non à 9 %.

A défaut d'éléments de comparaison (absence de transactions équivalentes) l'administration a utilisé une méthode de valorisation fondée sur la somme actualisée des revenus futurs du bien.

La valeur vénale doit être déterminée en utilisant les méthodes d'évaluation permettant d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande.

En l’espèce, la SCI D a bénéficié d'un avantage consistant dans l'écart de prix entre la valeur de l'usufruit, retenue par l'EURL MA et par elle-même, et sa valeur réelle.

Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 7 septembre 2020, n° 19LY00597

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