La qualification de l’activité de marchand de biens selon les critères de la juridiction administrative

Métiers du juridique IMMOBILIER
Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt de la CAA de DOUAI du 18 juin 2020, n°18DA00359

M et Mme DB domiciliés à Cachy dans la Somme, ont acquis, le 2 avril 2010 et le 28 février 2011, deux terrains situés sur le territoire de cette commune. ...

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Contexte de l'affaire

M et Mme DB domiciliés à Cachy dans la Somme, ont acquis, le 2 avril 2010 et le 28 février 2011, deux terrains situés sur le territoire de cette commune.

Ces terrains sont vendus, le 11 août 2010 pour l’un et le 7 mars 2011 pour l’autre.

Une maison d’habitation avait été édifiée sur chaque terrain.

M et Mme DB déclarent les plus-values correspondantes, soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers.

Ils font l’objet, d’une vérification de comptabilité.

Le service vérificateur a estimé que les intéressés s’étaient livrés, à une activité de marchand de biens et que « ces opérations devaient être soumises à la TVA, (taxe sur la valeur ajoutée) tandis que la plus-value réalisée par eux devait être imposée en tant que plus-value professionnelle dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). »

Les intéressés forment réclamation, qui est rejetée.

Ils demandent au TA (Tribunal Administratif) d’Amiens de prononcer la décharge, en droits, pénalités, d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre, des rappels de TVA.

Par un jugement le tribunal administratif d'Amiens a rejeté cette demande.

M et Mme DB ont relevé appel du jugement.

La Cour souligne que :

M et Mme DB ont déposé sur chacun des terrains acquis une demande de permis de construire portant sur l’édification d’une maison d’habitation

Les travaux ont débuté, le 15 septembre 2009 et le 25 juin 2010.

Ayant trouvé des acquéreurs pour les terrains et habitations ainsi édifiées, ils ont conclu avec ceux-ci des compromis de vente, qui ont été signés, le 17 février 2010 et le 26 mars 2010.

Ensuite le 2 avril 2010 et le 28 février 2011, ils ont acquis, ces deux terrains, avant de les vendre, le 11 août 2010 et le 7 mars 2011, aux acquéreurs précédemment cités.

S’en suit l'achat par les intéressés, le 28 mars 2011, d'un autre terrain avec engagement de travaux d'édification d'un immeuble en vue d'une location sous un régime d'exonération fiscale.

Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt de la CAA de DOUAI du 18 juin 2020, n°18DA00359

Commentaire de LégiFiscal

L’article 35-1-1 du CGI (Code Général des Impôts) « répute commerciaux (…) les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, ou qui habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par ces sociétés. »

A cela il y a une double condition : les opérations présentent un caractère habituel et procèdent d'une intention spéculative.

Concernant le caractère habituel, il résulte « qu'un plan cadastral fourni par l'administration révélait que les deux opérations d'achat et revente effectuées par M. et Mme D.-B. pouvaient être rapprochées d'une opération plus globale de lotissement conduite sur le territoire de la même commune par la SARL C. D. Promotion, à laquelle M. et Mme D.-B. étaient liés ». 

A noter que M. et Mme D.-B. détiennent ensemble l'intégralité du capital de la SARL C.D. Promotion, exerçant l'activité de marchand de biens, de lotisseur et de promoteur immobilier.

L’intention spéculative est due aux courts laps de temps, séparant l’acquisition des terrains comportant chacun une maison d’habitation, de leur revente.

Pour la Cour, ces opérations doivent être regardées comme présentant un caractère habituel.

C’est donc, « à bon droit que les deux opérations d'achat et de revente effectuées par M. et Mme D.-B. au cours des années 2010 et 2011 constituaient, eu égard à leur caractère habituel et à l'intention spéculative qui animait leurs auteurs, l'exercice d'une activité de marchand de biens, assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée »

Cette décision de la juridiction administrative rappelle les indices déterminant dans la qualification d’une opération de marchand de biens.

Décide :
La requête de M. et Mme D.-B. est rejetée.

Arrêt de la CAA de DOUAI du 18 juin 2020, n°18DA00359

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