La vente en VEFA à un prix sous-évalué s’apparente à une libéralité dès la conclusion de la vente.

Métiers du fiscaliste SCI
Cour de cassation du , pourvoi n°ECLI:FR:CECHR:2019:420819.20191227

Une SCI (Société Civile Immobilière) vend des appartements, le gérant de ladite société lui en achète à prix minorés. Suite, « à la vérification de comptabilité de la SCI Les Villas ...

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Contexte de l'affaire

Une SCI (Société Civile Immobilière) vend des appartements, le gérant de ladite société lui en achète à prix minorés.

Suite, « à la vérification de comptabilité de la SCI Les Villas Saint-Vincent, l’administration fiscale a estimé que cette société avait accordé des avantages occultes à son gérant, M. B, à raison de la minoration, d’une part, du prix de cession, au titre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclue en 2009, d’un appartement de type F2 et, d’autre part, du prix de vente d’un appartement de type F4 cédé en 2010.

M. et Mme B demandent au tribunal administratif de Strasbourg de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, contributions sociales, et pénalités correspondantes.

Par jugement, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande.

L’affaire va en appel, et par un arrêt la cour administrative d'appel de Nancy prononce un non-lieu partiel à statuer, et a rejeté le surplus des conclusions de leur requête d'appel.

Un pourvoi est déposé auprès du Conseil d'Etat.

Lorsque les parties ont délibérément majoré un prix d’acquisition, ou, s'il s'agit d'une vente, qu’elles ont délibérément minoré un prix de vente, sans que cet écart de prix ne comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte.

La preuve d'une telle distribution occulte doit être apportée par l'administration.


« Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement à un prix sous-évalué, l'acquéreur doit être regardé comme ayant disposé de la fraction de ce prix constitutive d'une libéralité dès la conclusion de la vente et sans attendre la livraison du bien, alors même que les ouvrages ne deviennent sa propriété qu'au fur et à mesure de l'exécution des travaux. »

Il résulte de l’affaire, que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.


Le Conseil d’Etat décide :
Le pourvoi de M. et Mme B est rejeté

Cour de cassation du , pourvoi n°ECLI:FR:CECHR:2019:420819.20191227

Commentaire de LégiFiscal

Le Conseil d'Etat confirme l’arrêt.

« La vente d’un bien à un prix sous-évalué constitue pour l’acquéreur un avantage occulte qui doit être imposé, au titre de l'impôt sur le revenu et de contributions sociales, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (en vertu de l’art. 111 du CGI). »

Même si la vente portait sur un immeuble en l’état futur d’achèvement, et que l’acquéreur ne devient propriétaire de chacune des tranches de construction qu’au fur et à mesure de leur livraison.

27 décembre 2019, M. et Mme X., n° 420819 
ECLI:FR:CECHR:2019:420819.20191227

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