Une année sans opération d’achat-revente pour une SCI, et l’imposition à l’IS

Fiscalité Impôt sur les sociétés
Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt du Conseil d’État, du 18 mars 2020, n°425443

Constituée en 2003, une SCI a pour objet social " l’acquisition, la prise à bail, la mise en valeur de tous terrains, l’édification de bâtiments à usage d’habitation et accessoirement ...

Cet article a été publié il y a 4 ans, il est donc possible qu'il ne soit plus à jour.

Accès à votre contenu
même hors ligne

Télécharger maintenant

Contexte de l'affaire

Constituée en 2003, une SCI a pour objet social " l’acquisition, la prise à bail, la mise en valeur de tous terrains, l’édification de bâtiments à usage d’habitation et accessoirement commercial, la construction ou l’achat de tous biens immobiliers et mobiliers, la propriété, l’administration et l’exploitation par bail ou location de biens immobiliers acquis ou édifiés par la société (...) éventuellement, la revente des ensembles immobiliers acquis ou édifiés par elle ".

Le 15 janvier et 23 juillet 2008, elle a acquis deux immeubles situés respectivement à Bègles et à Bordeaux.

Elle a vendu un des deux lots du bâti du premier immeuble le 17 juillet 2008 et le terrain à bâtir attenant le 23 juillet 2008 et, après avoir créé douze lots dans le second immeuble, en a vendu quatre les 6 et 27 octobre 2008 et le 26 février 2009.

Elle fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre des exercice clos de 2008 à 2010, l’administration fiscale a remis en cause le caractère civil de ses activités au motif qu’elle exerçait une activité de marchand de biens et donc l’a assujettie à l’impôt sur les sociétés pour les années en cause.

La SCI a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Bordeaux la décharge des impositions supplémentaires d’impôt.

Par un jugement de 2016, le TA de Bordeaux a rejeté sa demande.

Par un arrêt du 25 septembre 2018, la CAA (Cour Administrative d'Appel) de Bordeaux a, sur appel de la SCI réformé ce jugement, et, déchargé celle-ci des cotisations d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de 2010

Le ministre de l'action et des comptes publics se pourvoit en cassation.

Article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (..) ". Aux termes du 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés : " (..) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (..) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (..) ".


Le Conseil d’état rappelle l’application de cet article subordonnée à la double condition que « les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. »

L’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente.

La notion d’habitude s’apprécie en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence. « A cet égard, la circonstance qu'au cours d'une année aucune opération mentionnée à l'article 35 du code général des impôts n'ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l'application de ces dispositions pour cette année. »

Cour de cassation du , arrêt n°Arrêt du Conseil d’État, du 18 mars 2020, n°425443

Commentaire de LégiFiscal

« Pour décharger la SCI ESPM des cotisations d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de 2010, la cour s’est fondée sur la seule circonstance que, au cours de cette année, la société n’avait réalisé aucune opération de revente et s’était exclusivement livrée à des opérations de location de biens immobiliers ne relevant pas du champ d’application de l’article 35 du code général des impôts. »

Décide :

Les articles 1 et 2 de l'arrêt du 25 septembre 2018 de la cour administrative d'appel de Bordeaux sont annulés.
L'affaire est renvoyée, dans cette mesure, à la cour administrative d'appel de Bordeaux. »

« Pour le Conseil d’Etat, la circonstance qu’au cours d’une année aucune opération mentionnée à l’article 35 du code général des impôts n’ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l’application de l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. »

En l’occurrence, ici, le fait qu’au cours d’une année la SCI ne réalise aucune opération d’achat-revente ne suffit pas, à écarter l’imposition à l’IS.

Arrêt du Conseil d’État, du 18 mars 2020, n°425443