Valeur d’acquisition d’un bien à titre gratuit : plus-value de cession déterminée en tenant compte de la valeur rectifiée

Métiers du fiscaliste IMMOBILIER
Cour de cassation du , pourvoi n°Arrêt du Conseil d’Etat du 27 novembre 2019, n°418379

Une villa, appartient en indivision à Mme A et à la SCI DAZ. Par acte, le 1er février 2009, Mme A fait donation de la nue-propriété de sa part indivise à ses ...

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Contexte de l'affaire

Une villa, appartient en indivision à Mme A et à la SCI DAZ. Par acte, le 1er février 2009, Mme A fait donation de la nue-propriété de sa part indivise à ses trois fils, pour une valeur déclarée de 880 000 €.

Le 20 novembre 2010, la propriété est vendue pour un montant total de 22 003 000 €.

M.A revendique le bénéfice de l’exonération d’imposition sur les plus-values de cession prévue par les dispositions du 1° du II de l’article 150 U-II-1° du CGI.

Le motif en est que cette villa était sa résidence principale.

L’administration fiscale remet en cause cette exonération par une proposition de rectification du 9 août 2012.

En 2016, le TA (Tribunal Administratif) de Nice a prononcé la réduction, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu de l’année 2010 à concurrence de la réduction de la plus-value taxable.

En 2017, la CAA (Cour Administrative d'Appel) de Marseille a, d’une part, rejeté l’appel de M. A , et annulé ce jugement.

Pourvoi en Cassation de M. A

Pour le Conseil d’Etat l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale, ne pouvait pas s’appliquer, « dès lors, notamment, que l'intéressé était demeuré locataire d'un appartement situé à proximité de son lieu de travail et ne justifiait d'aucun déménagement de ses effets personnels au cours des années 2009 et 2010 ».

Mais l’intérêt de l’arrêt porte sur le calcul de la plus-value taxable. Comme il est rappelé par la juridiction, « pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. »

« Cette valeur doit en principe être prise en compte, qu’elle procède d’une déclaration du contribuable au titre des droits d’enregistrement ou, le cas échéant, d’une rectification définitive de cette déclaration par l’administration fiscale. »

La rectification définitive de la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation postérieurement à la cession ouvre la possibilité, pour le contribuable, de demander la prise en compte de cette valeur rectifiée (…) soit dans le cadre d’un litige en cours relatif à cette imposition (…) la fixation de la valeur rectifiée devant alors être regardée comme un événement de nature à rouvrir le délai de réclamation au sens du c) de l’article R. 196-1 du livre des procédures fiscales.

Dans les faits, « deux ans après la cession de la villa l’administration a procédé, pour l’imposition aux droits de mutation (…) à un rehaussement de la valeur d’acquisition du bien par une proposition de rectification du 28 juin 2012. »

Le litige fut soumis à la commission départementale de conciliation la valeur de la part indivise de la nue-propriété en cause est alors fixée à la somme de 4 268 297 €, au lieu des 880 000 € déclarés lors de la donation-partage.

D’où s’en suit une mise en recouvrement d’imposition correspondante au titre des droits de mutation à titre gratuit le 23 février 2015.

Cour de cassation du , pourvoi n°Arrêt du Conseil d’Etat du 27 novembre 2019, n°418379

Commentaire de LégiFiscal

Le Conseil d’Etat estime que la CAA de Marseille « aurait dû, pour calculer le montant de la plus-value litigieuse, en premier lieu, rechercher si la rectification de la valeur vénale d’acquisition de la villa en cause opérée par l’administration fiscale pour l’établissement des droits de mutation était devenue définitive puis, dans l’affirmative, en second lieu, prendre en compte la valeur du bien ainsi rectifiée.

En refusant de tenir compte de la valeur rectifiée au motif qu’elle procédait d’un événement postérieur au fait générateur de la plus-value que constitue le transfert de la propriété du bien immobilier, réalisé à la date de sa cession, la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’erreur de droit. »*

Le Conseil d’Etat vient de rappeler les règles pour le calcul d’une plus-value immobilière dans le cas d’un bien acquis à titre gratuit, lorsque cette acquisition a fait l’objet d’un rehaussement (lors d’une proposition de rectification) dans notre cas.

 Arrêt du Conseil d’Etat du 27 novembre 2019, n°418379

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